現地リポート！海外不動産へ投資することの面白さをご紹介！

海外不動産に投資するというと「難しい」や「大変」などのイメージを持ってしまうかもしれませんが、海外不動産の中にも様々な仕組みがあります。中でも近年注目を集めているのが、海外の「街づくり」へ投資する仕組みです。

特に、アメリカ、カナダなどはそのような土地が広大にあるので、海外不動産投資としての人気と実績を持っています。今回は「街づくり」へ投資することの面白さと、注目を集める理由をご紹介したいと思います。
※アメリカやカナダがなぜ注目されているかは、後述します。

街づくりにお金を投資することの魅力

この土地がこうなるんです！

まず、「街づくりに投資する」ということは街の「開発プロジェクト」へ投資するということになります。そしてそれは、日本国内からは海外不動産投資に分類されます。つまり、「街づくりに投資する」ということは、「海外不動産の、開発プロジェクトへ投資する」ということになります。

このプロジェクトへお金を投資する上での一番の醍醐味は、やはり価値が上がってゆくと同時に、街が発達する様子を見られることです。自分が投資したもの発達が実際に目に見えるということは、他にはない楽しみの一つと言えるでしょう。実際に例として写真をあげると、このような様子で成長していきます。

開発例①テキサス

＜開発前＞

＜開発後＞

開発例②テキサス

＜開発前＞

＜開発後＞

このように街づくりへの投資には、自分が投資したお金が人々の豊かな生活につながるという他にはない喜びがあります。

そもそも不動産投資の仕組みとは？

そもそも不動産投資には「キャピタルゲイン」(売却益)を得る手法と「インカムゲイン」（賃料収入）を得る手法が存在します。一般的な利益の積み方としては後者のマンションや家屋などを買い、賃料収入を得るインカムゲインの方法が知られていますが、海外不動産の街づくりに投資する仕組みにおいては、前者であるキャピタルゲインを得る方法がとられています。

海外不動産開発プロジェクトにおける投資の仕組み

「開発プロジェクト」へ投資するということはどういうことかというと、正確には「街づくりの過程、計画」に投資する方法となっています。街づくりの過程は簡単に４つの段階に分けられます。

Step 1,　未開発地　開発予定エリアの調査と買収
Step 2,　宅地造成　　開発計画の立案と地目変更
Step 3,　建設工事　　電気水道などのインフラや、建物の建築
Step 4,　完成不動産　建物の売却、周辺地の整備

このStep１の未開発地の段階で土地に投資し、Step２の住宅や商業施設、インフラ面などの開発計画がされた時点で売却することで、一般的な中古物件の転売や、賃料収入より多くの利益を得ることができます。次の章では、この不動産投資開発への投資の具体的な流れについて詳しくご説明していきたいと思います。

海外不動産開発と投資の流れ

調査と未開発地の購入

まずこの事業には当然この開発を主導する会社が存在します。その会社が、将来開発される見込みのある土地を、リサーチし、大規模に安価な値段で購入することからこの投資は始まります。

具体的には人口や、周辺の環境、地形、インフラ、行政の政策、中には開発の制限のある場所などもあるので、より大規模で綿密な調査が必要になります。

土地から投資プロジェクトへの変換

次に、そのままでは投資家に売る際の値段が高すぎるので土地を小口化、分けることで、一口の値段を下げます。投資家はここの時点で購入することになります。同時に開発を主導する会社は土地を購入した際のコストと事務コストを回収することができます。

通常、この時点で既に投資家に売り込むために次に説明するコンセプトプランという開発の計画を詳細に記したものが作られています。投資家はこれをみて、土地の可能性、投資対象としての可否を見定めることになります。

開発のプランニングと地目変更

住宅地から道路などのインフラ、商業施設や学校なども含む、街全体の開発プランを立てます。このプランのことを一般的にコンセプトプランと言います。

このプランは、投資家に売り込む際にも必要なため、通常は「調査、購入」のステップの後にすでに作られています。さらに、土地には地目という、土地を定義するものがあり、住宅を建てるなら「宅地」、公園なら「公園」というように定義する必要があります。なので、開発を始める前に開発地の地目を予定のものに変更しておく必要もあります。

土地の売却と償還

コンセプトプランが完成したあとは、自社で開発、もしくは開発会社に売却するという二つの方法があります。この開発計画がなされ、土地が確実に開発される状態（土地の価値が上がった状態）で売ることで、より多くの利益を得ることができます。投資したお金はこのタイミングで償還されます。

主導している会社が土地を売却する先を選定するのですが、最終的な販売先の決定は投資家全体の投票で決定することになります。

自分たちに不利な販売先を勝手に選ばれることがないため、投資家にとって不利な選択にはなり辛い仕組みが作られています。

このような４つのステップで投資したお金は償還されます。

コンセプトプラン例

では実際のコンセプトプランとはどのようなものなのでしょうか？実際のコンセプトプランはとても詳細で、綿密な計算がなされています。

こちらは雰囲気を掴んでいただくために、サンプルで作成したものですが、このように、まず道路をどこに引くのか、単一、複数家族用住宅、企業や商業施設、大学誘致の場所などの大まかな場所を決めてから、どんどんと細かいものへと変わって行きます。

このように、誘致される学校や公園の外観のデザインまで作られている場合もあります。

リスクとメリット

これまでは海外不動産開発プロジェクトの仕組みや面白さをメインにお伝えしてきましたが、やはり投資対象として見るには特徴と魅力を知る必要があります。なので、この章では海外不動産開発プロジェクトのメリットとリスクについてお伝えしたいと思います。

海外不動産への投資のメリット

実物資産であること

実物資産は、投資した対象そのものに価値があるため、株価やマーケットのリスクを受けづらい構造になっています。特に、国内国外含め、現金価値や有価証券は非常に値動きが予測できない経済状況になります。より、景気に左右されづらい実物資産を保有することは、資産保全の一環に利用可能です。

元本割れを起こすリスクが少ない

先ほどの実物資産ということもあり、投資対象そのものに価値があるため、元本割れを起こすリスクが金融資産に比べて少ないこともメリットの一つでしょう。さらに、未開発の状態、そしてコンセプトプランにより開発が予想された状態での購入が可能なため、滅多なことがない限り元本割れを起こすことはないと言えるでしょう。

ランニングコストがかからない

海外不動産の中でも、開発プロジェクトへの投資は最初に投資した額以上の費用がかかることがありません。土地の管理もその後のまちづくりの流れに関しても主導する会社が全て行うため、他の不動産投資のように管理に頭を悩ませる必要もないのです。

高い利回り

開発プロジェクトへの投資は魅力的ですが、やはり投資対象として選ぶには利回りは重要な要素になるでしょう。しかし、この開発プロジェクトは利回りにおいてもかなり魅力的と言えます。実際の実績を調べてみると、ある企業が主導する開発プロジェクトへの投資は、平均単年度利回りが28.5%,最低でも4.75%という凄まじい実績を残しています。

さらに先ほど述べた通り、元本割れを起こす心配もないので、非常に魅力的と言えます。

海外不動産への投資のリスク

最低単価の高さ

この仕組みの弱点の一つとして、最低単価の高さが挙げられるでしょう。
海外不動産開発プロジェクトの最低単価は大体10,000USD(USドル),CAD(カナダドル)が相場です。日本円にすると、（1USD100円、1CAD80円の場合）、約80万〜100万円になります。一口の単価が大きいため、ある程度資産に余裕のある方にオススメと言えるでしょう。

償還期間が未確定であること

この投資において償還される条件として、開発条件が整い、土地が売却される必要があります。なので、その準備が遅れたり、売却先を見つけるなどの時間的な不確定要素がこのプロジェクトにはいくつか絡んできます。そのため、正確な償還期間を知るすべがないというのがこの投資のリスクの一つになります。

しかし、長期間の投資ですが、元本割れのリスクが少ないことと、利回りの高さがあるため、十分に価値が上がるまで待てる資産を持っている方にはとても魅力的な仕組みといえるでしょう。

流動性の低さ

仕組みの説明を見ていただくとよくわかると思うのですが、土地を購入してから償還されるまでの期間、その投資した分のお金には手をつけることができません。さらに、中途解約することができないので、一度買ったら償還されるまで必ず待たなければなりません。償還されるまでの期間の目安は5~10年と長期間なので、少し流動性が低くなっています。

これまでの実績

メリットとデメリットをさらに感じていただくためには、実績を実際に見ることが一番の近道でしょう。こちらにある会社の海外不動産開発プロジェクトへの投資実績の表を見てみましょう。

このように、様々なプロジェクトがありますが、この中で利回りを見ると、1番高いプロジェクトが28.51%と、とても魅力的な数字がみられます。一番低くても5.92%、そしてこれは保有年数が長いせいもあるので、倍率は1.78倍と十分に高いと言える数値になっています。一方で、保有年数を見ると、短いもので2年と少し、長いと11年半と、とても長い期間の投資だということがわかると思います。

最有力の投資先は現状米国に

未開発の土地が存在する国は世界に多くありますが、その中でも特にアメリカやカナダのような先進国がこの仕組みでは非常に投資効果を高めることが可能になります。

では、その理由をいくつかご紹介致します。

なぜ先進国で投資するべきなのか？

もちろんインターネットなどで検索すれば、他の地域、カンボジアなどの開発国においてもこのプロジェクトは行われていることがわかりますが、先進国の方が様々な点において安全と言えるでしょう。理由としては以下の５つが挙げられます。

通貨の信用力

通貨の信用力というのは、通貨に価値を保証している国が、どれだけ安定しており信用力があるのかということでほぼ決まります。開発国や、その他の国は現在成長している段階なので、今の段階では先進国に比べ、国としてそこまで安定しているとは言えない状態です。

そのため、開発国で投資を行うとその国の通貨を保証する強さが先進国に比べて弱く、せっかく投資をしても損をしてしまう可能性が高いのです。

投資家の権利を守る法律の問題

海外不動産の開発プロジェクトへの投資を検討する上で大切な要素の一つに、「土地の所有権が自分にあるか」ということがあります。実際にカンボジアなどで開発プロジェクトに投資すると、土地の所有権は得られず、主導する会社などに所有権を置きつつ、その所有者と契約を結ぶという形をとる場合があります。その場合、投資したもの自体の所有権が自分にないため、所有者との契約を破棄されてしまった場合に大きな損失を追ってしまうというリスクがあります。

一方アメリカ、カナダなどの先進国の大きな会社を通してこの投資を行う場合、土地の所有権を投資者が持つことができる場合がほとんどですので、先ほど述べたリスクは少なくなります。

開発が実際に行われるか？

海外不動産開発プロジェクトへの投資において、「開発の段階まで進むのかどうか」というところが最も大切なところとなります。それが達成されなければ、投資した土地が売却されること自体がなくなり、投資した金額も償還されなくなってしまう可能性があるからです。

先進国の場合だと、投資家が買う前からすでに都市開発の計画が綿密にされていたり、開発が予測されている場合が多いので、開発国に比べ、はるかに開発への信用度が高いと言えます。

管理が行き届くか？

これは文字通りですが、これから開発するにあたって土地の整備ができていなければ売ることなど到底できません。また、開発国は治安も安定していないケースも多々あるため、その地域で紛争などが起きてしまい、荒らされてしまう可能性も考えられます。

アメリカなどの先進国は、主導する会社がしっかり管理している上に国としての安定度も開発国とは比べ物になりません。この点においても、先進国の方が安全であると言えるでしょう。

業者の利益は適切か？

開発国やその他の国では、適正とは言えない利益が業者の方に行き渡っている可能性があります。これも法整備や国としての信用力に関係するものですが、先進国の開発プロジェクトにおいては、最終的な販売先の決定には投資家の意見が反映されるなどの、投資家の権利を尊重するシステムができているため、より安心して投資を行うことができます。

さらに、これは業者の問題ではありませんが、新興国などは、日本と租税条約を結んでいない場合もあります。この場合、その国で投資をしてしまうと、利益へかかる税金が日本とその国、二つの国からかかる「二重課税」という状態になってしまう可能性もあるので、十分に気をつけるべきと言えるでしょう。

なぜ今アメリカなのか？

海外不動産の開発プロジェクトは色々なところで行われていますが、この記事では特にアメリカという国をお勧めします。理由としては様々なものがありますが、国全体を見ると以下の3つが顕著な理由と言えるでしょう。

安定的な人口の増加

アメリカの人口は年々増加の傾向にあります。3.23億人(2016年)ですが、その増加率は毎年300万人以上と、非常に高いものになっています。あまりイメージがつきづらいかもしれませんが、日本の人口は2015年には増加どころか減少してしまっています。世界の人口増加率の上位はアフリカなどの途上国が占めていますが、先進国の中ではアメリカは増加率が高いと言えるでしょう。

また、開発プロジェクトへの投資には時間がかかり、開発時に需要がなければ意味がないので、安定的に増加している必要があります。アメリカの場合、1980年から右肩上がりに伸び続けているため、この条件を満たしていると言えるでしょう。人口の増加は必然的に住宅への需要へ結びつくので、開発プロジェクトの投資先を選ぶ上では重要な判断材料になります。

経済の動向

アメリカの住宅の需要を見るためには、4つのデータを元に分析するとわかります。失業率、住宅ローンの金利、GDP、住宅価格の4つです。まず、失業率の低下と、GDPの増加が継続的であることから、アメリカ経済の順調さを表しているということがわかると思います。

さらに、住宅ローンの金利が年々下がっていて、これはローンを組みやすい、つまり住宅を購入しやすい状況を作り出しています。そしてそれらの要因による住宅需要の上昇が、住宅の価格を吊り上げている、という状況がこの4つのデータから読み取ることができます。

つまり、経済的な動向を見ても、住宅の需要が上昇しているということがわかります。

ミレニアル世代の人口

皆さんも耳にしたことはあるとは思いますが、ミレニアル世代というのは約1980年から2000年にかけて生まれた世代のことを指します。現在、この世代はアメリカの歴史の中で一番人口が多い世代と言われています。

以前までは第二次世界大戦以降、約20年間に生まれたベビーブーマー世代という世代が一番多かったのですが、これから労働力の中枢となるミレニアル世代が追い抜く形となりました。さらに、このミレニアル世代は住宅の購買意欲に関しても、70%のミレニアル世代が住宅を持つことを重要としているようです。(Goldman Sachs Fortnightly Thoughts intern survey, 2013)

このように、アメリカの人口や経済の動向を追ってゆくと、この開発プロジェクトへの投資を今のアメリカでするということがいかに魅力的かということがわかります。