REIT（リート）はおすすめしない？やめとけと言われる8つの理由と失敗しない選び方

「REITはおすすめしない」「やめとけ」という意見を見て、投資しても大丈夫なのか不安に感じている方もいるでしょう。

REITには、元本割れや分配金の減少、金利上昇などのリスクがあります。ただし、REITだけが特別に危険な投資というわけではありません。仕組みやリスクを理解し、自分の投資目的に合っているか判断することが大切です。

この記事では、REITをおすすめしないと言われる理由やメリット、向いている人・向いていない人、投資前に確認したいポイントをわかりやすく解説します。

そもそもREIT（リート）とは？

REIT（Real Estate Investment Trust）とは、投資家から集めた資金などで不動産を保有・運用し、賃料収入や売却益を投資家へ分配する金融商品です。日本の証券取引所に上場しているREITは「J-REIT」と呼ばれます。

現物不動産投資のように、自分で物件を購入・管理する必要はありません。不動産の取得や運用は投資法人や資産運用会社が担い、投資家は証券会社を通じて投資口を購入します。

REITには、投資する不動産の用途によっていくつかの種類があります。まずは、それぞれの特徴を確認しておきましょう。

REIT（リート）の種類

REITは、投資対象となる不動産の用途によって分類できます。主な投資先は、オフィス、住宅、商業施設、物流施設、ホテル、ヘルスケア施設などです。

大きく分けると、特定の用途に絞る「単一用途特化型」と、複数の用途に投資する「複数用途型」があります。どの用途に投資するかによって、収益に影響する要因も変わるため、違いを押さえておくことが大切です。

単一用途特化型

単一用途特化型とは、オフィスや住宅、物流施設など、特定の用途の不動産に絞って投資するREITです。オフィスビルだけに投資する「オフィス特化型」や、賃貸住宅を中心に運用する「住宅特化型」などがあります。

投資先が明確なため、どの市場の影響を受けやすいのか把握しやすい点が特徴です。その反面、特定の用途の市況が悪化すると、運用成績にも影響が表れやすくなります。

ホテル特化型なら宿泊需要、オフィス特化型なら企業の賃貸需要などが収益を左右します。銘柄を選ぶ際は、分配金利回りだけでなく、どの用途の不動産に投資しているかも確認しましょう。

複数用途型

複数用途型とは、オフィスと住宅など、異なる用途の不動産を組み合わせて運用するREITです。J-REITでは、2種類の用途に投資するタイプを「複合型」、3種類以上に投資するタイプを「総合型」と呼ぶ分類があります。

複数の用途に投資するため、特定の不動産市場が悪化しても、ほかの用途の収益によって影響を分散できる可能性があります。

一方、投資対象が幅広いぶん、銘柄を比較する際はポートフォリオの内訳を確認することが重要です。「総合型だから十分に分散されている」と判断せず、用途ごとの投資比率や地域もあわせて確認しましょう。

REITをおすすめしないと言われる8つの理由

REITをおすすめしないと言われる背景には、価格や分配金の変動、金利上昇、災害などのリスクがあります。ただし、その一部は株式などの金融商品にも共通するものです。

REIT特有の注意点も含め、それぞれのリスクを正しく理解したうえで、自分に合った投資先か判断しましょう。

元本割れする可能性がある

REITは元本保証の商品ではありません。購入時より投資口価格が下がった状態で売却すると、元本割れする可能性があります。

投資口価格は、不動産市況だけでなく、金利や景気、投資家の需給などにも左右されます。日本取引所グループも、市場で取引されるREITには価格変動リスクがあり、購入価格を下回る可能性があると説明しています。

100万円分を購入し、90万円で売却した場合、分配金を考慮しなければ10万円の損失です。近いうちに使う予定の資金を投じる場合は、特に注意しましょう。

分配金が減る可能性がある

REITの分配金は、あらかじめ金額が保証されているわけではありません。不動産から得られる賃料収入などが減れば、分配金も減少する可能性があります。

空室の増加や賃料の低下、不動産の売却損などは、収益を押し下げる要因です。日本取引所グループも、不動産賃貸市場や金利環境などの影響によって、分配金が減少する可能性を挙げています。

分配金利回りの高さだけを見て購入すると、減配によって想定した収入を得られない場合があります。現在の分配金だけでなく、収益や稼働率なども確認することが大切です。

金利上昇の影響を受けやすい

REITは物件を取得するために金融機関から借り入れを行うケースが多く、金利上昇によって収益が圧迫される場合があります。

金利が上がると、変動金利の借入金や借り換え後の利払い負担が増え、利益や分配金が減る要因になります。日本取引所グループも、金利上昇による利払い負担の増加が利益減少につながると説明しています。

ただし、金利が上昇しても、賃料収入が増えれば影響を補える可能性があります。「金利上昇＝必ずREIT価格が下落する」と単純に考えないことも重要です。

投資法人の倒産や上場廃止のリスクがある

REITを運用する投資法人が経営破綻すれば、投資家が損失を被る可能性があります。また、東京証券取引所の上場廃止基準に該当すると、上場廃止になる場合もあります。

上場廃止が決まっても、直ちに投資口の価値がゼロになるとは限りません。ただし、市場で売買できなくなるため、希望するタイミングで換金しにくくなる点には注意が必要です。

銘柄を選ぶ際は、分配金だけでなく、財務状況や借入金の水準なども確認しておきましょう。

地震や火災などの災害リスクがある

REITは実際の不動産を保有・運用しているため、地震や火災、台風などによって物件が被害を受ける可能性があります。

建物の修繕費が増えたり、営業できない期間が生じたりすると、REITの収益に影響する場合があります。日本取引所グループも、地震や火災などによる費用増加をREITのリスクとして挙げています。

特定の地域に物件が集中している銘柄ほど、一つの災害による影響が大きくなる可能性があります。投資前には、保有物件の地域分散も確認しておきましょう。

複利効果を得るには再投資が必要

厳密には、REITで複利効果が得られないわけではありません。ただし、受け取った分配金を使ってしまえば、その資金から新たな利益は生まれないため、複利効果は働きにくくなります。

J-REITは、一定の要件を満たして利益の多くを投資家へ分配する仕組みです。金融庁は、税引前利益の90％超を配当するなどの要件を満たす場合、支払配当を損金算入できる制度を示しています。

受け取った分配金でREITを買い増せば、再投資は可能です。「REITでは複利運用できない」のではなく、複利効果を狙うには自分で分配金を再投資する必要があると考えるとよいでしょう。

現物不動産のように個人でローンを使ったレバレッジをかけにくい

現物不動産投資では、金融機関から融資を受け、自己資金を上回る価格の物件を購入できる場合があります。一方、REITは基本的に証券口座の資金で投資口を購入するため、同じ方法は使えません。

自己資金500万円でも、現物不動産なら融資を利用して数千万円の物件を取得できる可能性があります。REITでは、500万円なら原則としてその範囲内で投資することになります。

少ない自己資金で大きな資産を保有したい人にはデメリットです。ただし、借入金によって損失が膨らむリスクを避けやすい点は、メリットともいえます。

現物不動産ほど節税の選択肢が多くない

REITは現物不動産を自分で所有するわけではないため、現物不動産投資と同じように必要経費や減価償却費を計上することはできません。

現物不動産では、一定の借入金利息や固定資産税、減価償却費などを不動産所得の必要経費にできます。不動産所得が赤字になった場合は、一部を除いてほかの所得と損益通算できる場合もあります。

一方、J-REITの分配金は投資法人から受け取る配当等として扱われ、配当控除の対象にもなりません。そのため、給与所得のある会社員が、現物不動産と同じ税務上の効果を期待してREITを選ぶのは適切ではありません。

REITだけが特別に危険な投資ではない

REITには元本割れや価格変動などのリスクがあります。ただし、投資商品である以上、一定のリスクがあること自体は珍しくありません。

大切なのは「REITは危険だから避ける」と決めつけるのではなく、ほかの投資方法とリスクの種類や大きさを比較し、自分に合っているか判断することです。

元本割れや価格変動は株式や投資信託にもある

元本割れや価格変動は、REITだけにあるリスクではありません。株式や投資信託など、値動きのある金融商品にも共通しています。

金融庁も、株式や投資信託などの運用商品には元本割れのおそれがあると説明しています。

REITについても、日本取引所グループは、市場価格が購入価格を下回る可能性があるとしています。

そのため、「元本割れするからREITは危険」と単純に判断するのは適切ではありません。自分がどの程度の値動きを許容できるか、どのくらいの期間運用するかを踏まえて商品を選びましょう。

レバレッジをかけにくいことはリスクを抑える面もある

個人がREITを購入する場合、現物不動産投資のように金融機関から多額のローンを借りて投資するのが一般的ではありません。

自己資金を上回る資産を持ちにくい点は、大きなリターンを狙いたい人にはデメリットです。一方、多額の借金を抱えた状態で物件価格や収入が下落するリスクを避けやすいという面もあります。

なお、REITを運営する投資法人自体は、金融機関から借り入れを行う場合があります。そのため、REITに借入リスクがないわけではありません。

投資家個人が直接ローンを組まない場合でも、銘柄を選ぶ際は投資法人の借入状況や財務状態を確認することが大切です。

REITに投資する4つのメリット

REITにはリスクがある一方、現物不動産より少ない資金で始めやすく、物件管理の手間がかからないなどのメリットがあります。

証券口座を通じて売買できるため、不動産からの収入を期待しつつ、比較的手軽に投資できる点も特徴です。ここでは、主なメリットを4つ紹介します。

少額から複数の不動産に分散投資できる

REITは、現物不動産を購入する場合と比べて、少額から投資できます。2026年3月末時点のJ-REITでは、投資口価格が5万円を下回る銘柄もありました。

さらに、1つのREITが複数の不動産を保有しているため、1口を購入するだけでも複数物件へ間接的に投資できます。日本取引所グループも、各REITが複数の不動産に投資することで、分散投資の効果が期待できると説明しています。

まとまった資金を用意しにくい会社員でも、不動産投資を始める選択肢になりやすい点がメリットです。

物件管理の手間がかからない

REITでは、投資家自身が入居者募集や建物の維持管理を行う必要がありません。不動産の取得や運用、維持管理は、資産運用会社などの専門家が担います。

現物不動産投資では、管理会社へ委託していても、修繕や設備交換、入退去などで所有者として判断を求められる場合があります。

REITなら、投資口を保有する形で不動産へ投資できます。仕事や家事で物件管理に時間をかけにくい人でも、取り組みやすいでしょう。

現物不動産より売却しやすい

J-REITは証券取引所に上場しており、株式と同じように証券会社を通じて市場で売買できます。日本取引所グループも、流動性と換金性の高さをJ-REITの特徴として挙げています。

現物不動産を売却するには、価格査定や買主探し、契約などの手続きが必要です。一方、J-REITなら市場が開いている時間に売却注文を出せます。

ただし、希望する価格で必ず売却できるわけではありません。相場や取引状況によって価格が変動する点は理解しておきましょう。

分配金による収入を期待できる

REITを保有すると、不動産から得た賃料収入などを原資とする分配金を受け取れる可能性があります。

J-REITには、利益の90％超を分配するなど一定の要件を満たすことで、支払配当を税務上の損金に算入できる仕組みがあります。このため、利益の多くを投資家へ還元する運用が一般的です。

定期的な収入を重視する人にとって、分配金はREITの魅力の一つです。ただし、金額は保証されていません。利回りの高さだけでなく、継続して収益を確保できる銘柄かどうかも確認しましょう。

REITをおすすめしない人・おすすめな人

REITが向いているかどうかは、投資目的やリスク許容度によって異なります。分配金や手軽さを重視する人には選択肢になりますが、元本保証や大きなレバレッジを求める人には適さない場合があります。

自分がどちらに当てはまるか、投資前に確認しておきましょう。

REITをおすすめしない人

REITをおすすめしにくいのは、元本割れを避けたい人や、近いうちに使う予定の資金を運用したい人です。投資口価格は変動するため、必要なタイミングで価格が下がっている可能性があります。

現物不動産のようにローンを活用して大きな資産を保有したい人や、減価償却などによる税務上の効果を重視する人にも、REITが適しているとは限りません。

特に、次のような人は慎重に検討したほうがよいでしょう。

REITがおすすめな人

REITは、少額から不動産へ投資したい人や、物件管理に手間をかけたくない人に向いています。

現物不動産とは異なり、入居者対応や修繕の手配を投資家自身で行う必要はありません。上場REITなら証券会社を通じて売買できるため、換金しやすさを重視する人にも使いやすい商品です。

次のような人は、REITを投資先の一つとして検討しやすいでしょう。

ただし、これらに当てはまる場合でも、元本割れや減配のリスクはあります。余裕資金で投資し、ほかの資産との分散も意識することが大切です。

REITで失敗しないために確認したい5つのポイント

REITを選ぶ際は、分配金利回りの高さだけで判断しないことが大切です。価格水準や借入状況、投資先の用途・地域まで確認すると、銘柄ごとのリスクを把握しやすくなります。

確認したいポイントは、次の5つです。

確認項目	主に分かること
分配金利回り	投資口価格に対する分配金の水準
NAV倍率	純資産に対する投資口価格の水準
LTV	総資産に占める有利子負債の割合
用途	収益が影響を受けやすい要因
地域	災害などによる地域的なリスクの偏り

これらを組み合わせて確認し、収益性だけでなく、価格水準や財務リスク、資産の偏りも含めて判断しましょう。

高い分配金利回りだけで銘柄を選ばない

分配金利回りが高いという理由だけで、銘柄を選ぶのは避けましょう。

分配金利回りは、年間の1口当たり分配金を投資口価格で割って算出します。そのため、投資口価格が下落した結果、利回りが高く見えている場合もあります。

高利回りだからといって、必ずしも収益力が高いとは限りません。将来の業績悪化などを市場から懸念され、投資口価格が下がっている可能性も考える必要があります。

利回りを見る際は、過去の分配金の推移や今後の予想、賃貸収益などもあわせて確認しましょう。J-REITでは、分配金だけでなく、投資口価格の値動きも投資収益に影響します。

NAV倍率やLTVを確認する

銘柄の価格水準や財務状況を確認する際は、「NAV倍率」と「LTV」が参考になります。

ただし、NAV倍率が低ければ必ず買い時、LTVが低ければ必ず優良というわけではありません。同じ用途のREITや、その銘柄の過去の水準と比較しながら活用しましょう。

投資対象の用途や地域を確認する

REITを選ぶ際は、保有する不動産の「用途」と「地域」も確認しましょう。この2つを見ることで、収益や災害に関するリスクの偏りを把握しやすくなります。

銘柄ごとに保有物件の用途や所在地を確認し、特定の用途・地域に偏っていないかを把握したうえで、自分が許容できるリスクか判断しましょう。

REITとほかの投資方法の違い

REITは不動産に投資する金融商品ですが、現物不動産投資や不動産クラウドファンディングとは、必要資金や売却方法、運用の仕組みが異なります。

投資にかけられる資金や手間、換金しやすさなどを比較し、自分が重視する条件に合った方法を選びましょう。

REITと現物不動産投資の違い

REITと現物不動産投資の大きな違いは、不動産を直接所有するかどうかです。REITでは投資法人の投資口を購入しますが、現物不動産投資ではマンションやアパートなどを自分で所有します。

主な違いを整理すると、次のとおりです。

比較項目	REIT	現物不動産投資
投資対象	投資法人の投資口	マンションやアパートなど
必要資金	銘柄によっては数万円程度から	多額の購入資金が必要
ローン	基本的に証券口座の資金で購入	利用できる場合がある
物件管理	専門家に任せられる	所有者として管理に関わる
売却	証券取引所で売買できる	査定や買主探しなどが必要

REITは、少額から始めやすく、物件管理の手間や換金のしにくさを抑えたい人に向いています。

一方、自分で物件を選び、運営方針まで決めたい人には、現物不動産のほうが適しているでしょう。

REITと不動産クラウドファンディングの違い

REITと不動産クラウドファンディングは、どちらも少額から不動産へ間接的に投資できる方法です。ただし、売買の仕組みや換金のしやすさに違いがあります。

不動産特定共同事業法に基づく不動産クラウドファンディングは、投資家から集めた出資金で事業者が不動産を運用し、収益を投資家へ分配する仕組みです。国土交通省によると、近年はインターネット上で取引を行う不動産クラウドファンディングも拡大しています。

主な違いは、次のとおりです。

比較項目	REIT	不動産クラウドファンディング
投資方法	投資法人の投資口を購入	個別の不動産案件へ出資
売買	市場が開いている時間に売買可能	商品ごとに運用期間が設定される
中途換金	市場で売却できる	中途解約や譲渡に制限がある場合がある
投資先	複数の不動産に投資する銘柄がある	個別の不動産案件を選べる

換金しやすさを重視するならREIT、個別の不動産案件を選んで投資したいなら不動産クラウドファンディングが選択肢になります。

まとめ

REITをおすすめしないと言われる背景には、元本割れや分配金の減少、金利上昇、災害などのリスクがあります。ただし、価格変動や元本割れは株式や投資信託にも共通しており、REITだけが特別に危険な投資というわけではありません。

一方、REITには少額から複数の不動産へ投資でき、物件管理の手間がかからないというメリットがあります。現物不動産より売却しやすい点も特徴です。

投資する際は、分配金利回りの高さだけで判断せず、NAV倍率やLTV、投資対象の用途・地域まで確認しましょう。メリットとリスクの両方を理解したうえで、自分の投資目的やリスク許容度に合っているか判断することが大切です。