不動産投資に興味があっても、多額のローンを組むことや、空室が発生する可能性を考えると「手間やリスクに対して割に合わないのでは」と不安になる方も珍しくありません。
不動産投資は、購入価格と賃料のバランスが取れた物件を選び、余裕のある資金計画を立てることで、長期的な収入源として活用できる可能性があります。一方、毎月の家賃がそのまま利益になるわけではなく、ローン返済や管理にかかる支出も続くため注意が必要です。
本記事では、不動産投資が割に合わないと言われる理由を解説します。
不動産投資が割に合わないと言われる理由
不動産投資が割に合わないと言われる理由は、投じる金額の大きさに対して、すぐに使える利益が多いとは限らないからです。
家賃収入があっても、ローン返済や管理にかかる費用を差し引けば、手元に残る金額は想像より少なくなることも珍しくないでしょう。
また、不動産は株式のように短時間で売却できる資産ではありません。市況が悪い時期に現金が必要になれば、希望価格より安く手放すことも考えられるでしょう。
不動産投資が割に合うかを判断するには、購入時だけではなく、保有中の収支から売却まで見通すことが重要です。
では、不動産投資が割に合わないと言われる理由を見ていきましょう。
割高な物件を購入する可能性がある
物件価格が高くても、十分な家賃収入や将来の売却益を見込めるなら、必ずしも割高とはいえません。しかし、周辺相場より安く見える物件でも、賃貸需要が弱く、空室が長引くようであれば収益面で割高になる可能性があります。
ただし、近年は地価が上昇傾向にあるため、過去の価格を基準に「今は高すぎる」と判断するよりも、現在の家賃相場や売買事例を確認することが大切です。
また、新築物件には、広告費や販売経費が価格に反映されることもあります。築年数や立地が近い中古物件と比べ、家賃差に見合う価格かを確かめましょう。
頭金以外にも取得費や諸費用がかかる
不動産を購入するときは、頭金だけ用意すればよいわけではありません。
仲介手数料や登記費用のほか、不動産取得税などの支出が発生するため、物件価格だけで予算を組むと、購入直後に手元資金が不足しかねません。
さらに、保有後は固定資産税や管理費なども必要です。
購入時に現金をすべて投入せず、運用開始後の支出まで含めて資金計画を立てると、想定外の出費による影響を抑えやすくなるでしょう。
毎月の利益が小さくなりやすい
毎月10万円の家賃を受け取っていても、その全額を自由に使えるわけではありません。
管理委託料や修繕に備える費用を差し引き、さらにローンを返済すると、手元に残る金額が数千円程度になるケースも考えられます。
不動産投資の成果は、毎月の現金収支だけで判断するものではありません。しかし、将来的に資産形成できるからといって、現在の利益を軽視すると、空室や修繕に耐えられなくなります。
税金を支払ったあとにいくら残るのかを確認し、少ない利益でも継続できる計画かを見極めることが大切です。
家賃収入が減っても固定費が発生する
入居者が退去すると、次の契約が決まるまで家賃収入は得られません。
その間もローン返済や管理費は続き、固定資産税の負担もなくならないため、空室期間が長いほど現金収支は悪化します。また、入居者がいても家賃の滞納が発生するケースもあります。
収支計画を作るときは、常に満室で家賃も下がらないという前提を避けましょう。入居者募集に必要な期間を見込み、家賃が下落した場合も計算しておくことが大切です。
築年数とともに修繕費が増えやすい
建物や設備は、使用を続けるうちに劣化します。
室内では給湯器やエアコンの交換が必要になり、一棟物件では外壁や屋上防水などにまとまった費用がかかります。築年数が古い物件ほど購入価格や表面利回りは魅力的に見えやすいものの、修繕費を反映すると、収益が大きく下がる可能性があります。
設備が故障する時期を正確に予測することは困難ですが、支出そのものは避けられません。
修繕を先送りすれば入居者が集まりにくくなり、家賃や売却価格にも影響するため、必要な維持費として考えましょう。
ローン返済額が増える可能性がある
変動金利で不動産投資用のローンを借りると、適用金利の見直しによって利息負担が増える可能性があります。
金利が上がっても、所有者の都合だけで家賃を引き上げられるわけではありません。周辺相場より高くすれば入居者が見つかりにくくなるため、返済負担が大きくなる可能性があるでしょう。
購入前には現在の金利だけではなく、金利が上昇した条件でも収支を計算することが大切です。複数の金融機関を比較し、利益が少なくなっても返済を続けられる借入額に抑えましょう。
売りたいときに売却できるとは限らない
不動産は、売却を決めてから現金を受け取るまでに時間がかかります。
買い手が見つからなければ価格を下げる必要があり、急いで現金化しようとすると、想定より少ない金額で手放すことになりかねません。
出口戦略は、購入後に考えるのではなく、物件を選ぶ段階で決めることが重要です。
一定期間ごとに査定を取り、保有を続ける場合と売却する場合の収支を比較することで、損失が膨らむ前に判断しやすくなるでしょう。
不動産投資が割に合わないと感じやすい人の特徴
不動産投資が割に合うかは、物件の収益性だけではなく、投資する目的や家計状況によっても変わります。同じ物件でも、長期的な資産形成を目指す場合と、数年以内に利益を得たい場合では評価が異なるでしょう。
また、急な設備交換に対応する資金がないと、わずかな計画のずれが生活費に影響するため、自己資金やリスク許容度を整理し、無理なく継続できるかを確認することが大切です。
では、不動産投資が割に合わないと感じやすい人の特徴を解説します。
短期間で大きな利益を得たい人
不動産投資は、家賃収入を受け取りながらローン返済を進め、長い時間をかけて資産を形成していきます。
購入時には諸費用がかかるため、保有期間が短いほど費用を回収しにくくなります。短期間で資産を増やしたい方にとっては、利益が積み上がる速度が遅いと感じやすいでしょう。
不動産投資を選ぶなら、毎月いくら残したいのかだけではなく、何年保有するのかを決めることがポイントです。長期保有を受け入れられない場合は、より少額で売買しやすい金融商品を比較する方が、目的に合う可能性があります。
借入や元本割れのリスクを避けたい人
不動産投資では、融資を利用して自己資金より高額な資産を取得できます。
しかし、資産価値が保証されているわけではないため、立地の需要や建物の状態によって価格が変化します。売却価格がローン残債を下回る場合は、自己資金から差額を補う必要があり、借入を避けたい方には大きな負担となるでしょう。
リスクを取ることが悪いとは限りませんが、下落や空室に耐えられる範囲で投資する必要があります。借入残高を見るたびに強い不安を感じるなら、融資を使わない別の資産運用を検討して無理のない選択をしましょう。
急な出費に対応できる余裕資金がない人
不動産経営では、設備の故障や入居者の退去がいつ起こるかを正確に予測することは困難です。
複数の支出が同じ時期に重なれば、通常は黒字の物件でも一時的に現金が不足する可能性があるため、修繕のために新たな借入が必要になることもあるでしょう。
余裕資金がない状態では、入居者を早く決めるための原状回復や設備改善もおこないにくくなります。必要な修繕を先送りした結果、空室期間が延びれば、さらに収支が悪化しかねません。
不動産運用に使うための十分な資金を確保できない場合は、購入を急がず、少額から始められる資産運用を検討する方がよいでしょう。
不動産投資が割に合わないか判断するポイント
不動産投資が割に合うかを判断するときは、利回りだけで結論を出さないことが重要です。
実際の収支は、管理や修繕にかかる費用の影響を受けます。ローンを利用するなら、金利が上がった場合や空室が続いた場合も計算しなければなりません。
また、保有中に黒字でも、売却価格が下がれば最終的な利益は減少します。毎月のキャッシュフローと資産価値を分け、最後に合算して判断しましょう。
では、不動産投資が割に合わないか判断するポイントを解説します。
表面利回りではなく実質利回りを確認する
表面利回りは、年間の想定家賃収入を物件価格で割って求める数字です。
計算が簡単で物件同士を比べやすい反面、保有中に必要な費用が反映されていません。同じ表面利回りでも、管理費が高い物件と低い物件では、手元に残る利益が異なります。
実質利回りを求めるときは、年間家賃収入から管理費や固定資産税、修繕に備える費用などを差し引きます。その金額を、物件価格と購入時の諸費用を合計した投資額で割れば、実際に運用した場合に近い収益性を確認できます。
どの費用を含めるかによって数値が変わるため、比較するときは計算条件をそろえましょう。
金利や空室率を変えたストレステストをおこなう
収支シミュレーションは、現在の金利と満室に近い状態だけで作ると、実際より良く見えます。
将来の金利や入居状況を正確に予測することはできないため、前提を変えた複数のパターンを用意しましょう。収入が減った場合を試すことで、物件の弱みが見えてきます。
例えば、借入金利が上昇した条件と、数カ月の空室が生じた条件をそれぞれ計算します。家賃を下げなければ入居者が決まらない場面や、設備交換が重なる年も想定するとよいでしょう。
どの条件になったら持ち出しが始まり、手元資金で何カ月耐えられるかを確認しましょう。
収支分岐点となる入居率を確認する
収支分岐点となる入居率は、家賃収入と支出が釣り合う水準です。
例えば、満室時の年間家賃が600万円で、ローン返済を含む年間支出が480万円なら、単純計算では80％の入居率が一つの目安になります。実際には、空室が増えると募集費用がかかることもあるため、余裕を持って考えなければなりません。
この数字が高い物件は、少し空室が増えただけで持ち出しになりやすいといえます。一方、収支分岐点が低ければ、一定の空室があっても返済や維持費をまかないやすいでしょう。
周辺の売買価格と家賃相場を比較する
物件が割高かを判断するには、同じ地域で条件が近い物件と比べる必要があります。
駅からの距離や築年数が大きく異なれば、同じ間取りでも価格や家賃は変わります。広い範囲の平均値だけを使わず、入居者が比較しそうな物件を中心に調べることが重要です。
ただし、売買価格は広告に掲載された売出価格と実際の成約価格が同じとは限りません。国土交通省の不動産情報ライブラリなどを活用し、実際の取引事例を確認しましょう。
家賃についても、現在の入居者が支払う金額だけではなく、新しく募集されている部屋の賃料を見ると、退去後の収入を想定しやすくなります。
不動産投資は自己資金2割前後が目安
不動産投資の自己資金は、物件価格の2割前後が目安となります。
都市部のマンションや一棟アパートなどを狙っている場合は、自己資金が1,000万円以上必要なケースも多いため、予算に合った不動産選びが大切です。
また、頭金以外にも購入時には諸費用が発生します。こちらは、現金での支払いを求められることが多いため、手元に残しておかなくてはなりません。
頭金と諸費用を踏まえて、予備資金を残せる範囲で計画を立てましょう。
頭金と購入時の諸費用は分けて考える
頭金は物件価格のうち、ローンを使わず自己資金で支払う部分です。一方、購入時の諸費用は、仲介や登記などの手続きに伴って発生するお金を指します。
自己資金として500万円を用意していても、その全額を頭金へ回せるとは限らないため、二つを分けて予算を組みましょう。
また、融資の上限額は、無理なく返済できる金額とは限りません。
金融機関から提示された借入可能額を基準に物件を選ぶのではなく、家賃が下がった場合も返済できる金額から逆算しましょう。頭金と諸費用、購入後の予備費を順番に確保し、残った範囲で購入価格を決めると、資金不足を防ぎやすくなります。
物件購入後も一定の現金を残しておく
物件を購入した直後でも、設備の故障や入居者の退去は起こり得ます。
手元の現金を使い切っていると、少額の修繕でも生活費から補うことになるため、物件購入後も一定の現金を残しておきましょう。
必要な予備資金は、物件の規模や築年数によって異なります。過去の修繕履歴を確認し、今後交換が必要になりそうな設備を洗い出したうえで、空室中の固定費も見込んでおきましょう。
予備資金を確保すると購入できる物件価格は下がりますが、突発的な出費による資金不足を避けるためにも、無理のない予算を組むことが重要です。
不動産投資で得られるメリット
不動産投資には費用や空室のリスクがある一方、融資を活用して資産を形成できる特徴があります。入居者がいる間は家賃収入を得られ、給与以外の収入源を持つことが可能です。
ただし、物件を購入するだけでメリットを得られるわけではありません。空室が続けば収入は減り、借入によって損失が大きくなることもあるため、リスクも踏まえて検討しましょう。
では、不動産投資で得られるメリットを解説します。
融資によるレバレッジ効果を得られる
レバレッジ効果とは、借入を利用して自己資金より大きな金額を投資することです。
自己資金だけでは購入できない物件でも、融資を組み合わせることで取得できる可能性があります。入居者から受け取る家賃を返済に充てながら、長期的にローン残債を減らせる点は、不動産投資のメリットといえるでしょう。
ただし、借りられるだけ借りることが、効率のよい投資とは限りません。空室や家賃下落で収入が減った場合は、損失や返済負担が大きくなります。
金利が上がった場合も黒字を保てるか、売却価格が下がっても残債を返せるかを確認し、耐えられる範囲で融資を利用することが重要です。
給与以外の収入源を作れる
家賃収入は、給与とは別の収入源になります。
勤務先だけに収入を依存しない状態を作れるため、長期的な家計の支えになる可能性があります。管理会社へ入居者対応や家賃回収を委託すれば、本業を続けながら運用しやすい点もメリットです。
ローン完済前は、家賃収入が大きくても自由に使える現金は少ない場合がありますが、返済が進めば残債が減り、完済後の利益が期待できるでしょう。
団体信用生命保険が万一への備えになる
不動産投資ローンは、団体信用生命保険（団信）へ加入できる場合があります。
団信は、契約者が死亡したときや所定の高度障害状態になったときに、保険金でローン残債が弁済される仕組みです。適用されると、遺族は返済負担が軽減された不動産を引き継ぎ、家賃収入や売却代金を生活に活用できる可能性があります。
ただし、健康状態によっては加入できない場合もあるため、保障内容を確認しましょう。
老後の収入源になる可能性がある
現役のうちにローン返済を進め、退職前後に完済できれば、その後の家賃収入を老後の生活費へ充てられる可能性があります。
給与がなくなったあとも定期的な収入を得られる点は、不動産投資のメリットです。
しかし、購入時に築浅だった物件も、老後には築年数が進んでいます。設備交換や大規模な修繕が必要になり、想定していたほど収入が残らないこともあるでしょう。
老後資金を不動産だけに集中させると、修繕や空室が起きたときの影響が大きくなります。預貯金や換金しやすい金融商品も持ち、支出時期に合わせて使い分けることが重要です。
不動産投資以外の資産運用も比較しよう
不動産投資が割に合わないと感じる場合は、購入を急がず、ほかの方法と比較しましょう。
ただし、一つの商品ですべての目的を満たす必要はありません。預貯金で近い将来の支出に備え、余裕資金を複数の資産へ分ける方法もあります。
必要な資金や換金のしやすさを比較し、自分が管理しやすい組み合わせを検討しましょう。
【少額から始めたい】NISA
NISAは、株式や投資信託から得た利益を一定の範囲で非課税にする制度です。
つみたて投資枠では、年間120万円まで金融庁の基準を満たした投資信託を購入できます。まとまった資金を用意しなくても始めやすく、積立額を家計に合わせて調整できる点が特徴です。
ただし、元本は保証されておらず、市場の下落時には評価額が投資額を下回ります。短期間で使うお金ではなく、当面使わない余裕資金を充てるようにしましょう。
【不動産の管理を避けたい】J-REIT
J-REITとは、多くの投資家から集めた資金で投資法人が不動産を保有し、賃料収入などを原資として分配を目指す金融商品です。証券取引所で売買できるため、現物不動産より少額から始めやすく、入居者募集や設備修理を投資家自身がおこなう必要もありません。
複数の建物を保有する銘柄を選べば、一つの物件に資金を集中させずに分散できます。
ただし、J-REITの価格や分配金は保証されていません。不動産賃貸市場の変化や金利環境によって価格が下がり、保有する建物が災害の影響を受ける可能性もあります。
保有物件の用途や地域を確認し、借入の状況や分配金の推移も見ながら慎重に選びましょう。
【分散先を増やしたい】金投資
金は、株式市場が不安定なときの投資として選ばれることがあり、景気変動への備えとして保有される場合があります。
世界共通の資産のため、インフレに強く価値がゼロにならない点がメリットです。また、株式や債券とは異なる値動きをすることから、資産の分散先として選ばれています。
ただし、金価格が景気の影響をまったく受けないわけではありません。海外市場で取引されるため、金利や為替の動きなどによって価格は変化します。
不動産投資の代わりに全資産を金へ移すのではなく、分散先の一つとして検討しましょう。
まとめ
不動産投資は物件価格が高額で、空室中も固定費がかかるため、割に合わないと感じる可能性があります。
また、家賃収入からローン返済や管理費を差し引くと、毎月の利益がわずかになるケースもあります。物件価格だけではなく、実質利回りや空室への耐久力を確認しましょう。
一方で、融資を利用して資産形成を進め、給与以外の収入源を持てる点はメリットです。保有中の収支と売却時の手取りを計算し、長期的な視点で判断することが大切です。
当社では、リスクを抑えた資産運用や投資を始める前の資金計画に関するアドバイスをおこないます。ぜひお気軽にご相談ください。
