REIT（リート）とは？仕組みや種類とメリット・デメリットを解説

REIT（リート）という言葉を見かけても、「不動産を買う投資と何が違うのか」「どのように利益を得るのか」が分かりにくい方もいるでしょう。

REITとは、投資家から集めた資金などで不動産を保有・運用し、賃料収入や売却益を投資家へ分配する金融商品です。自分でマンションやビルを購入・管理しなくても、不動産へ間接的に投資できます。

この記事では、REITの仕組みや種類、メリット・デメリット、現物不動産投資との違いを解説します。銘柄を選ぶポイントや始め方も紹介するため、REITへの投資を検討する際の参考にしてください。

REIT（リート）とは？

REITは「Real Estate Investment Trust」の略称で、日本語では「不動産投資信託」と呼ばれます。

不動産そのものを購入するのではなく、REITを通じて間接的に投資するのが特徴です。まずは、REITの仕組みやJ-REITとの関係、主な投資先を確認しましょう。

REITの仕組み

REITは、投資家から集めた資金などを使って、投資法人などが複数の不動産を保有・運用する仕組みです。不動産から得た賃料収入や売却益などをもとに、投資家へ分配金が支払われます。

投資家自身が物件を探したり、入居者を募集したりする必要はありません。不動産の取得や運用は、投資法人から委託を受けた資産運用会社などが担います。

そのため、REITを購入すれば、オフィスビルや商業施設などへ少額から間接的に投資できます。現物不動産を直接購入する方法とは、必要な資金や物件管理の方法が異なる点が特徴です。

J-REITとは？

J-REIT（ジェイリート）とは、日本の証券取引所に上場しているREITを指す名称です。株式と同じように、証券会社を通じて市場で売買できます。

投資家が購入するのは、不動産そのものではなく、投資法人が発行する「投資口」です。市場で取引されるため、投資口の価格は不動産市況や金利、需給などの影響を受けて変動します。

日本には上場していない私募REITもありますが、個人投資家が証券会社を通じて一般的に売買するREITとしては、J-REITが身近な選択肢です。

REITの主な投資先

REITの投資先はマンションだけではありません。主に、次のような不動産が対象となります。

どの用途の不動産に投資するかによって、収益に影響する要因も異なります。オフィスを中心に保有するREITは企業の賃貸需要、ホテルを中心に保有するREITは宿泊需要の影響を受けやすいのが一例です。

金融庁は2025年、一定の設置態様にあるデータセンター関連設備についても、REITの主な投資対象となる不動産に該当することを明確化しました。REITの投資対象は、社会や不動産市場の変化に応じて多様化しています。

REITの種類

REITは、投資する不動産の用途によって大きく「単一用途特化型」と「複数用途型」に分けられます。

どのタイプを選ぶかによって、影響を受けやすい不動産市場や分散の度合いが変わります。それぞれの特徴を比較しながら確認しましょう。

種類	投資対象	特徴
単一用途特化型	特定の用途を中心に投資	投資対象が分かりやすいが、特定市場の影響を受けやすい
複数用途型	複数の用途を組み合わせて投資	用途を分けることで影響を分散しやすい

単一用途特化型

単一用途特化型とは、オフィスや住宅、物流施設など、特定の用途の不動産を中心に投資するREITです。主に次のようなタイプがあります。

投資対象が絞られているため、何に投資しているのか把握しやすい点が特徴です。その反面、特定用途の不動産市況が悪化すると、収益への影響も受けやすくなります。

ホテルを中心とするREITなら宿泊需要、オフィスを中心とするREITなら企業の賃貸需要などが収益を左右します。銘柄を選ぶ際は、投資先の用途だけでなく、その市場環境もあわせて確認しましょう。

複数用途型

複数用途型とは、オフィスと住宅など、異なる用途の不動産を組み合わせて投資するREITです。2種類の用途に投資するタイプを「複合型」、3種類以上に投資するタイプを「総合型」と呼びます。

複数の用途を組み合わせることで、特定用途の不動産市場が悪化しても、ほかの用途の収益によって影響を分散できる可能性があります。

ただし、複数用途型だからといって、各用途へ均等に投資しているとは限りません。銘柄を比較するときは「総合型」「複合型」という名称だけで判断せず、用途ごとの投資比率や物件の所在地も確認しましょう。

REITに投資するメリット

REITには、現物不動産より少ない資金で始めやすく、複数の物件へ分散投資できるメリットがあります。物件管理の手間がかからず、上場J-REITなら市場で売買しやすい点も特徴です。

さらに、保有中は不動産から得た収益をもとにした分配金も期待できます。それぞれのメリットを詳しく見ていきましょう。

少額から不動産投資を始めやすい

REITは、マンションやビルを自分で購入する場合と比べて、少ない資金で不動産へ投資しやすい金融商品です。日本取引所グループも、REITを利用すれば実物不動産より少額で不動産投資ができると説明しています。

J-REITは銘柄ごとに投資口価格が異なり、ARESのJ-REIT Viewでは1万円から70万円前後が目安として示されています。

現物不動産のように、まとまった資金を用意して物件を購入する必要はありません。資産状況に合わせて投資額を決めやすいため、投資初心者でも不動産投資を検討しやすい点がメリットです。

複数の不動産に分散投資できる

REITを購入すると、1つの銘柄を通じて複数の不動産へ間接的に投資できます。J-REITのなかには、数件から数百件の物件を保有し、多くのテナントから賃料を得ている銘柄があります。

1つの物件だけを所有している場合、空室などが発生すると収益への影響が集中します。複数の物件を保有するREITなら、投資先を分けることで個別物件から受ける影響を分散できます。

ただし、分散の程度は銘柄によって異なります。選ぶ際は保有物件数だけでなく、用途や地域の構成も確認しましょう。

物件管理の手間がかからない

REITでは、投資家自身が物件の維持管理や入居者募集を行う必要がありません。不動産の取得や維持管理、賃貸募集などの運用は専門家が担います。

現物不動産投資では、管理会社へ業務を委託していても、修繕や入居者への対応などで所有者として判断が必要になる場合があります。

REITなら、投資家は投資口を保有する形で不動産へ投資できます。そのため、仕事をしながらでも物件管理に時間を取られにくい点がメリットです。

現物不動産より換金しやすい

上場J-REITは証券取引所で取引されているため、株式と同じように証券会社を通じて売買できます。

現物不動産を売却する場合は、買い手探しや価格交渉、契約などが必要です。売却を決めても、すぐに現金化できるとは限りません。

一方、J-REITは市場が開いている時間に売買注文を出せるため、現物不動産より換金しやすいのが特徴です。ただし、希望する価格で必ず売却できるわけではなく、市場価格も日々変動します。

分配金による収入を期待できる

REITを保有すると、不動産の賃料収入や売却益などを原資とした分配金を受け取れる可能性があります。

J-REITには、一定の要件を満たして利益の90％超を分配すると、分配した利益を損金算入できる税制上の仕組みがあります。この仕組みもあり、利益の大部分を投資家へ分配するのが一般的です。

ただし、分配金の金額は保証されていません。運用状況によって減少する可能性もあるため、分配金利回りだけで判断せず、過去の分配金の推移や不動産の収益状況も確認しましょう。

REITのデメリット

REITには、投資口価格や分配金が変動するほか、金利上昇や災害などの影響を受けるリスクがあります。

元本や分配金は保証されていません。投資する前に、どのような状況で損失が生じる可能性があるのかを理解しておきましょう。

元本割れする可能性がある

REITは預貯金とは異なり、購入時より投資口価格が下がり、元本割れする可能性があります。上場J-REITは証券取引所で売買されているため、投資口価格は市場の需給によって日々変動します。

価格に影響する主な要因は、不動産賃貸市場の動向や金利、景気などです。保有不動産から安定した賃料収入を得ていても、購入時より低い価格で売却すれば損失が発生します。

REITへ投資する際は、分配金だけを見るのではなく、価格が変動する金融商品であることも踏まえて投資額を決めましょう。

分配金が減る可能性がある

REITの分配金は一定ではなく、不動産の運用状況によって減少する可能性があります。日本取引所グループも、不動産賃貸市場や金利環境などの影響によって分配金が減少する場合があると説明しています。

保有物件の空室が増えたり、賃料収入が減ったりすると、REITの収益が悪化する場合があります。物件の修繕費などが増えれば、投資家へ分配できる利益が減ることもあります。

分配金利回りの高さだけで判断せず、過去の分配金の推移や保有物件の収益状況も確認することが大切です。

金利上昇の影響を受ける

REITは不動産を取得する際、投資家から集めた資金に加えて、金融機関からの借入金なども利用します。そのため、金利が上昇すると資金調達コストが増え、収益や分配金に影響する可能性があります。

さらに、金利上昇によって国債などほかの金融商品の利回りが上がると、REITの分配金利回りの相対的な魅力が低下する場合があります。金利上昇がJ-REITの投資口価格を下押しする要因となった局面もあります。

ただし、影響の大きさは借入条件や賃料収入などによって異なります。金利の動きだけで判断せず、銘柄ごとの財務状況もあわせて確認しましょう。

地震や火災などの災害リスクがある

REITは実際の不動産を保有しているため、地震や火災などによって物件が損傷し、収益が悪化する可能性があります。日本取引所グループも、個別不動産における地震や火災などによる費用増加をリスクとして挙げています。

災害が発生すると修繕費が必要になるほか、建物を一定期間利用できず、賃料収入が減少する場合もあります。

銘柄を選ぶ際は、物件が特定の地域に集中していないかも確認しましょう。用途だけでなく地域の分散状況を見ることで、災害による影響が集中しやすいかを把握できます。

投資法人の倒産や上場廃止のリスクがある

REITを運営する投資法人が経営破綻した場合、投資家が損失を被る可能性があります。また、東京証券取引所が定める上場廃止基準に該当すると、J-REITが上場廃止になる場合もあります。

上場廃止になると証券取引所で自由に売買できなくなり、換金しにくくなる可能性があります。ただし、上場廃止によって投資口の価値が直ちにゼロになるわけではありません。

銘柄を選ぶ際は、投資口価格や分配金だけでなく、借入金の状況や保有物件から安定して収益を得られているかも確認しましょう。

REITと現物不動産投資は何が違う？

REITと現物不動産投資は、どちらも不動産から収益を得る投資方法です。ただし、不動産を直接所有するか、REITを通じて間接的に投資するかという大きな違いがあります。

必要な資金や管理の手間、売却のしやすさも異なるため、主な違いを比較してみましょう。

比較項目	REIT	現物不動産投資
所有方法	REITを通じて間接的に投資	不動産を直接所有
必要な資金	比較的少額から始めやすい	物件購入にまとまった資金が必要
物件管理	投資家自身の管理は不要	所有者として管理や判断が必要
売却	市場を通じて売買できる	買い手探しや契約などが必要

不動産を直接所有するかどうか

現物不動産投資では、マンションやアパートなどを投資家自身が購入し、直接所有します。

一方、REITで投資家が購入するのは、投資法人が発行する「投資証券」です。投資法人が投資家から集めた資金などで不動産を取得し、不動産の専門家が運用します。

つまり、REITでは特定のマンションやビルを直接所有するのではなく、REITを通じて不動産へ間接的に投資します。

自分で物件を選んで所有したい場合は現物不動産、金融商品として不動産へ投資したい場合はREITが選択肢となります。

必要な資金の違い

REITは、現物不動産投資と比べて少ない資金から始めやすい点が特徴です。日本取引所グループも、REITによって個人が比較的無理のない金額から不動産投資を行えるようになったと説明しています。

現物不動産投資では、物件の購入代金に加えて購入時の諸費用も考慮する必要があります。自己資金だけで不足する場合は、不動産投資ローンを利用する方法もあります。

上場J-REITは投資口単位で購入できるため、1棟や1室を購入するための多額の資金を用意する必要はありません。少額から不動産へ投資したい人にとって、始めやすい方法といえます。

管理の手間の違い

現物不動産投資では、所有者として入居者募集や建物の維持管理、修繕などへの対応が必要です。管理会社へ業務を委託することはできますが、費用の負担や所有者としての判断は発生します。

REITでは、投資家自身が保有物件を管理する必要はありません。物件の選定や取得、運用などは不動産の専門家が行います。

そのため、物件管理に時間をかけずに不動産へ投資したい人にはREITが利用しやすいでしょう。一方、自分で物件の運営方針を決めたい場合は、現物不動産のほうが適しています。

売却しやすさの違い

上場J-REITは、株式と同じように証券会社を通じて東京証券取引所で売買できます。指値注文や成行注文を利用でき、売買や決済の仕組みも株式に近いのが特徴です。

現物不動産を売却する場合は、不動産会社への相談や買い手探し、条件交渉、売買契約、決済・引き渡しなど、複数の手続きが必要になります。

そのため、一般的にはJ-REITのほうが現物不動産より換金しやすいといえます。ただし、市場の状況によっては希望する価格で売却できません。換金しやすいからといって、価格変動リスクがなくなるわけではない点に注意しましょう。

REITを選ぶときに確認したい5つのポイント

REITを選ぶときは、分配金利回りだけで判断しないことが重要です。どの不動産から収益を得ているのか、財務や物件の運用状況に問題がないかも確認しましょう。

具体的には、不動産の用途・地域、分配金、LTV、稼働率などを組み合わせて比較します。

投資対象となる不動産の用途

まず確認したいのが、REITがどのような用途の不動産に投資しているかです。J-REITの主な投資先には、オフィス、住宅、商業施設、物流施設、ホテルなどがあります。

用途によって、収益に影響する要因は異なります。ホテルなら宿泊需要、オフィスなら企業の賃貸需要などが収益を左右する要因です。

自分がどの不動産市場に投資するのかを把握するためにも、銘柄のWebサイトや決算資料などで用途別の投資比率を確認しましょう。

保有不動産の地域

REITを比較するときは、保有物件がどの地域にあるかも確認しましょう。不動産の収益は、地域ごとの賃貸需要や災害などの影響を受ける可能性があります。

物件が特定の地域に集中している場合、その地域の不動産市況が悪化したり災害が発生したりすると、ポートフォリオ全体への影響が大きくなることがあります。

銘柄の保有物件一覧を確認し、東京圏など特定地域への集中度や、複数地域へどの程度分散されているかを把握することが大切です。

分配金利回りと分配金の推移

分配金利回りは、受け取れる分配金を投資口価格と比較するための指標です。ただし、利回りが高いという理由だけで投資先を決めるのは避けましょう。

投資信託協会も、分配金利回りはポートフォリオや財務状況によって異なり、単純に高いほどよいとはいえないと説明しています。

投資口価格が大きく下落すると、計算上の分配金利回りが高くなる場合があります。また、現在の分配金が将来も維持されるとは限りません。

利回りだけでなく、過去数期の分配金の推移や今後の予想もあわせて確認しましょう。

LTVなどの財務状況

LTVとは、REITの財務状況を見る代表的な指標の一つです。不動産証券化協会のJ-REIT.jpでは、「有利子負債÷総資産」で算出する有利子負債比率として示されています。

LTVが高いほど、総資産に占める借入金などの割合が大きいことを意味します。借入金を活用すれば資産規模を拡大できる一方、金利上昇時には支払利息の増加などが収益に影響する可能性があります。

LTVの数値だけで良し悪しを判断せず、過去からの推移や借入金の返済期限、金利条件なども決算資料で確認しましょう。

稼働率や保有物件の状況

稼働率とは、賃貸可能な面積のうち、実際に賃貸されている面積の割合です。保有不動産から安定して賃料収入を得られているかを見る際の参考になります。

稼働率が低下すると、賃料収入の減少を通じて分配金にも影響する可能性があります。テナントの退去や賃料の引き下げが、分配金の減少につながる場合もあります。

銘柄を選ぶ際は直近の稼働率だけで判断せず、その推移や主要物件、テナントの状況なども確認しましょう。安定した収益を確保できているかを複数の情報から判断することが大切です。

REITの始め方

上場J-REITへの投資は、証券会社で口座を開設し、銘柄を選んで購入するという流れで始められます。

すでに国内株式を取引できる証券口座がある場合は、その口座から購入できることもあります。基本的な流れを順番に確認しましょう。

証券会社で口座を開設する

J-REITを購入するには、まず証券会社の口座が必要です。証券会社の窓口だけでなく、ネット取引を利用して売買することもできます。

証券会社を選ぶ際は、売買手数料や取扱商品、情報収集のしやすさなどを比較するとよいでしょう。すでに国内株式を取引できる証券口座を持っている場合は、J-REITも取引できるか確認してください。

口座を用意したら、購入に必要な資金を入金し、銘柄選びへ進みます。

投資するREITを選ぶ

口座を準備したら、投資するJ-REITを選びます。銘柄によって、保有する不動産の用途や地域、分配金、財務状況などが異なるため、複数の情報を比較することが重要です。

確認したい主なポイントは次のとおりです。

各銘柄には証券コードが付けられており、投資口価格の推移なども確認できます。分配金利回りだけで絞り込まず、収益を支える不動産や財務状況まで確認したうえで、自分が許容できるリスクに合った銘柄を選びましょう。

購入する

投資するJ-REITを決めたら、証券会社の取引画面などから注文します。J-REITは株式と同じように証券取引所で売買されており、価格を指定する「指値注文」と、価格を指定しない「成行注文」を利用できます。

購入前には、銘柄や数量、注文方法などに誤りがないか確認しましょう。投資口価格は市場で変動するため、表示されている価格で必ず購入できるとは限りません。

購入後もそのままにせず、決算情報や分配金、保有物件の状況などを定期的に確認することが大切です。

まとめ

REITとは、投資家から集めた資金などで不動産を保有・運用し、賃料収入や売却益を投資家へ分配する金融商品です。現物不動産を直接購入する場合と比べて、少額から始めやすく、物件管理の手間がかからないといったメリットがあります。

一方で、投資口価格の下落や分配金の減少、金利上昇、災害などのリスクもあります。元本や分配金が保証されている金融商品ではないため、仕組みとリスクの両方を理解しておくことが大切です。

REITへ投資する際は、分配金利回りだけで判断せず、不動産の用途や地域、LTV、稼働率なども確認しましょう。複数の情報を比較し、自分の投資目的や許容できるリスクに合った銘柄を選ぶことが重要です。