不動産投資を検討するとき、広告に記載された利回りを見て「何％なら購入してよいのだろう」と迷う方も多いでしょう。
利回りは、投じた金額に対して得られる年間収入の割合を示す指標ですが、同じ数字でも、物件の種類や立地、築年数によって評価は変わります。したがって、数字が高いという理由だけで購入すると、想定より手元にお金が残らない可能性があるため注意しましょう。
本記事では、不動産投資における理想の利回りと相場を解説します。
不動産投資の利回りとは
不動産投資の利回りとは、物件の購入に投じた金額に対し、家賃収入を年間でどの程度得られるかを割合で示したものです。
収益性を手早く比べられるため、物件を絞り込む最初の指標として役立ちます。
利回りには、大きく分けて4つの種類があり、どの種類の利回りかを確認せずに比較すると、収益力を見誤るおそれがあります。
| 利回りの種類 | 計算に使う収入・支出 | 用途 |
|---|---|---|
| 表面利回り | 年間家賃収入と物件価格 | 物件の一次比較 |
| 実質利回り | 年間家賃収入、年間経費、購入時諸費用 | 実際の収益性の確認 |
| 想定利回り | 満室時の年間家賃収入と物件価格 | 一棟物件などの収益力の確認 |
| 現行利回り | 現在入居中の部屋から得る家賃と物件価格 | 現在の稼働状況の確認 |
また、表面利回りや実質利回りには、ローン返済額や所得税は含めないため、物件自体の収益性と資金計画を分けて考えることが大切です。
表面利回り
表面利回りは、年間家賃収入を物件価格で割って求めるシンプルな指標です。
表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100
例えば、物件価格3,000万円、月額家賃12万5,000円なら、年間家賃収入は150万円となり、表面利回りは5％です。
販売図面や物件検索サイトで示される数字の多くはこの方法で計算されていますが、毎年かかる管理費や固定資産税などを差し引かないため、実際の利益率より高く見えることもあります。
また、家賃が満額入る前提で表示されている場合もあるので、あくまで物件を比較する目安として使い、購入判断では経費や稼働状況も確認しましょう。
実質利回り
実質利回りは、家賃収入から物件の運営に必要な年間経費を差し引き、物件価格と購入時諸費用の合計で割って算出します。
実質利回り＝（年間家賃収入－年間経費）÷（物件価格＋購入時諸費用）×100
表面利回りより実態に近い収益性を確認できる指標で、年間経費には管理委託料や固定資産税、共用部の維持費などを入れます。
ただし、実質利回りの計算に含める項目は資料によって異なるため、比較する際は、同じ条件で計算し直すことが重要です。また、管理費と修繕積立金も経費に含めて計算しましょう。
想定利回り
想定利回りは、すべての部屋が入居している状態を仮定し、そのときに得られる年間家賃収入から計算する利回りです。
想定利回り＝満室時の年間家賃収入÷物件価格×100
一棟アパートや一棟マンションの販売資料によく使われる指標です。
例えば、全8室、1室あたり月額家賃6万円の物件なら、満室時の年間家賃収入は576万円になります。物件価格が7,200万円であれば、想定利回りは8％です。
ただし、現時点で空室がある場合や、募集家賃が周辺相場より高い場合は、その収入をそのまま得られるとは限りません。
募集期間が長期化しているなら、利回りではなく需要に問題がないかまで調べましょう。
現行利回り
現行利回りは、現在入居している部屋から実際に得ている年間家賃収入を物件価格で割って算出します。
現行利回り＝現在入居中の部屋から得る年間家賃収入÷物件価格×100
例えば、全8室のうち6室が入居し、各室の月額家賃が6万円であれば、現行の年間家賃収入は432万円です。物件価格7,200万円なら現行利回りは6％であり、満室想定の8％と2ポイントの差が生じます。
この差は、空室を埋めれば利回りが改善する余地を示す一方、募集しても入居が決まらないリスクも表しています。現時点の稼働状況を把握するのに役立つ指標ですが、近く退去予定の部屋や滞納がある場合は数字が下がるため注意しましょう。
不動産投資の理想の利回りは何％？
日本不動産研究所の第54回不動産投資家調査によると、2026年4月時点の賃貸住宅一棟の期待利回りは、東京・城南のワンルームタイプで3.6％、ファミリータイプで3.7％でした。
| 地域 | ワンルームタイプの期待利回り | ファミリータイプの期待利回り |
|---|---|---|
| 東京・城南 | 3.6％ | 3.7％ |
| 札幌 | 4.9％ | 5.0％ |
| 仙台 | 5.0％ | 5.0％ |
| 名古屋 | 4.5％ | 4.5％ |
| 大阪 | 4.2％ | 4.3％ |
| 福岡 | 4.5％ | 4.5％ |
この期待利回りは「何％なら理想的か」を示した数値ではなく、市場参加者が期待する利回りを調査したものですが、地域ごとの利回り水準を把握する参考になるでしょう。
また、立地のよい物件は価格が高くなりやすいため利回りが低く、地方や築古の物件は価格が抑えられて高利回りに見える傾向があります。都心の区分マンションと地方の一棟アパートを同じ基準で比較しても、適切な判断にはつながりません。
まずは、同じ物件タイプで築年数が近く、立地が似た候補と比べ、その市場で無理のない利回りかを確認しましょう。「表面利回りが何％以上なら安全」と決めるのではなく、リスクを織り込んでも資金が残るか、売却まで含めて期待する利益を得られるかで判断することが大切です。
理想の利回りは物件タイプやエリアによって異なる
理想の利回りは、物件タイプによって変わります。
区分マンションは共用部分の管理を管理組合に任せやすい反面、管理費や修繕積立金が毎月かかり、1室が空くと家賃収入がゼロになります。一棟物件は複数室に空室リスクを分散できますが、共用部の清掃や大規模修繕など、建物全体の維持費を負担しなければなりません。
また、都市部は物件価格が高くなりやすく、表面利回りが低くても賃貸需要や売却時の流動性を期待できる場合があります。地方では価格が低く高利回りを狙える一方、人口動態や雇用環境によって入居が難しくなる地域もあるでしょう。
利回りだけではなく、物件価格の妥当性と需要を合わせて比較することが重要です。
実質利回りは表面利回りより低くなる
実質利回りは、年間経費と購入時の諸費用を反映するため、表面利回りより低くなります。
例えば、表面利回り6％の物件でも、家賃収入の2割が管理費や税金などで出ていき、購入時に物件価格の7％に相当する諸費用がかかったと仮定すると、実質利回りは約4.5％です。
実質利回りを計算する際は、管理費や固定資産税、保険料などを物件ごとに確認することが大切です。近い将来に修繕が必要な場合は、その費用も別途見込んでおきましょう。
表面利回りが似ている物件でも、経費の差によって実質利回りは変わるため注意が必要です。
不動産投資の利回りのシミュレーション
利回りは、同じ条件の物件で表面利回りと実質利回りを計算すると比較しやすくなります。
ここでは、物件価格5,000万円、満室時の年間家賃収入300万円、購入時の諸費用350万円、年間経費60万円の一棟物件を想定してシミュレーションをおこないます。
| 条件 | 年間家賃収入 | 年間経費 | 計算上の利回り |
|---|---|---|---|
| 表面利回り | 300万円 | 反映しない | 6.00％ |
| 実質利回り | 300万円 | 60万円 | 約4.49％ |
| 家賃収入15％減 | 255万円 | 60万円 | 約3.64％ |
この場合、表面利回りは6％ですが、経費と購入時諸費用を反映した実質利回りは約4.49％です。さらに空室などで年間家賃収入が15％減少すると、実質利回りは約3.64％まで下がります。
表面利回りが6％の物件でも、支出や稼働率によって実際の収益は変わるため、複数の条件で試算することが大切です。特に借入を利用する場合は、利回りだけではなくローン返済後の手残りも併せて計算し、収入が下振れしたときの数値を確認しましょう。
表面利回りのシミュレーション
表面利回りは、満室時の年間家賃収入300万円を物件価格5,000万円で割って計算します。
300万円÷5,000万円×100＝6.00％
物件価格に対する家賃収入の大きさを簡単に把握できるため、複数の候補から詳しく調べる物件を選ぶ段階では便利です。
一方、購入時に支払う350万円の諸費用や、年間60万円の経費は反映されていません。
空室がなく、予定した家賃を毎月回収できることも前提になるため、6％だから約16.7年で投資額を回収できると単純に考えるのは避けましょう。
実質利回りのシミュレーション
実質利回りでは、年間家賃収入300万円から年間経費60万円を差し引きます。計算には物件価格5,000万円だけではなく、購入時の諸費用350万円も加えましょう。
（300万円－60万円）÷（5,000万円＋350万円）×100＝約4.49％
表面利回り6％より約1.51ポイント低く、経費を反映するだけで見え方が変わります。
年間経費には、管理委託料や税金、保険料など、毎年発生する支出を入れましょう。原状回復費のように年ごとの差が大きい費用は、過去の実績から見込む方法があります。
なお、実質利回りにはローン返済が含まれていません。借入を利用する場合は、金利が上昇した場合でも赤字にならないか確認する必要があります。
空室が発生した場合のシミュレーション
空室や家賃滞納などによって年間家賃収入が満室想定より減った場合も考えましょう。
今回は、年間家賃収入が15%減って255万円になった想定でシミュレーションをおこないます。
（255万円－60万円）÷5,350万円×100＝約3.64％
満室時の実質利回り約4.49％から0.85ポイント低下しました。収入が減っても、固定資産税や保険料などの支出が減るわけではないため、利益への影響は大きくなります。
ローン返済額が年間の手残りに近い計画では、短い空室でも自己資金から補填する事態になりかねません。購入前のシミュレーションでは、稼働率100％のケースだけで試算せず、過去の入居実績や周辺の募集期間を参考にしたケースを作りましょう。
高利回りでも安心できない理由
表面利回りが高い物件は魅力的に見えますが、数字が高くなる理由を確認せずに購入するのは避けたいところです。想定家賃が周辺相場より高く設定されている場合や、建物の劣化、空室などを理由に物件価格が低くなっている可能性があります。
例えば、利回りが高くても、入居者がいなければ家賃収入は得られず、大規模修繕が必要なら支出も増えます。現地の賃貸需要や建物の状態、法令上の制限を確認し、家賃減少や修繕費を織り込んでも収支が成り立つかを検証しましょう。
空室率が高いと家賃収入が減少する
利回りが満室時の家賃を前提に計算されている場合、空室が続いた期間の収入は数字に反映されません。
一棟物件で複数室が空いていれば、想定利回りが高くても現行利回りは大きく低下します。空室リスクを判断するときは、現在の入居戸数だけではなく、過去の退去時期や募集開始から成約までの期間、家賃の値下げ履歴も確認しましょう。
また、地域の人口や周辺施設も調べ、将来も対象の間取りに需要が続くかを見極めることが大切です。空室を埋めるために家賃を下げれば利回りも下がるため、現在の募集条件だけではなく、実際に成約できる家賃水準を把握しておきましょう。
修繕費によって実質利回りが大きく下がる
修繕費は毎年同じ金額で発生するわけではなく、設備の故障や大規模工事の時期に支出が集中します。購入直後に給湯器の交換や雨漏りへの対応が必要になれば、その年の実質利回りは大きく下がるでしょう。
一棟物件では外壁や屋根、給排水管などの修繕履歴を確認し、未実施の工事がないかを調べます。区分マンションでは、長期修繕計画や修繕積立金の残高、今後の増額予定が重要です。
購入前に過去の修繕履歴や今後の工事計画、見積書を確認し、大きな工事が近い場合は、その支出を含めた収支でも投資を続けられるかを考えましょう。
家賃下落によって将来の利回りが低下する
購入時の利回りは、その時点の家賃が将来も維持されることを保証するものではありません。
新築物件では、新築という付加価値によって周辺の中古物件より高い家賃で成約していても、最初の入居者が退去したあとは同じ条件で募集できない場合があります。中古物件でも、設備や内装が競合より古くなれば、家賃の維持に改修費が必要です。
したがって、現在の家賃を固定した計算だけではなく、家賃が下がった場合の利回りも計算しましょう。家賃を下げた場合でもローン返済や固定費を賄えるかを確認しておけば、購入時の高い家賃だけに依存した資金計画を避けやすくなります。
不動産投資の利回りを改善する方法
不動産投資の利回りは、購入後も家賃収入を増やしたり、経費を見直したりすることで改善できる場合があります。ただし、相場を無視した家賃の値上げや必要な修繕の削減は、退去や建物の劣化につながり、長期的な収益を損なうおそれがあります。
まずは周辺の賃料や入居者ニーズを確認し、効果が見込める設備やサービスに絞って投資しましょう。改善策を実施したあとは、かかった費用と増えた収入を記録し、回収期間やキャッシュフローまで含めて効果を確認することが重要です。
家賃や付加価値を見直して収入を増やす
家賃収入を増やすには、単純に家賃を上げるのではなく、入居希望者に選ばれる理由を作ることが重要です。需要がある設備を追加したり、使いにくい間取りを改善したりすることで、空室期間の短縮や家賃の維持につながる場合があります。
ただし、高額な改修費用をかけても年間家賃収入が増えなければ、回収に時間がかかります。工事費だけを見るのではなく、増収額や空室期間の短縮効果を踏まえて回収期間を試算しましょう。
管理会社に問い合わせ内容や内見時の反応を確認し、需要に基づいて改善策を選ぶことが大切です。
管理費や修繕費などの支出を見直す
実質利回りを改善するには、管理委託料や保険料、共用部の維持費など継続的に発生する支出を定期的に見直します。契約内容を確認し、契約間で業務内容が重複していないか、相場より高い費用を支払っていないかをチェックしましょう。
ただし、価格だけを理由に管理会社を変更すると、清掃や入居者対応の質が下がり、結果として空室が増える可能性があります。修繕費も、必要な工事を先送りすれば一時的な支出は減りますが、劣化が進んで高額な工事につながるおそれがあります。
経費削減は、管理品質や建物の安全性を維持しながら、将来の大きな支出を増やさない範囲でおこなうことが大切です。
利回り以外の指標をチェックする
利回りは物件価格と家賃収入の関係を示す指標ですが、ローン返済後に現金がどの程度残るかまではわかりません。
したがって、年間家賃収入から経費とローン返済額を差し引いたキャッシュフローも確認しましょう。戸数ベースの入居率だけではなく、満室時の賃料に対する収入の割合も確認すると、家賃の高い部屋が空いた場合の影響を把握しやすくなります。
また、保有中の収益だけではなく、将来の売却価格や売却費用まで含めた出口戦略を考え、利回りだけに偏らず物件全体の収益性を判断することがポイントです。
利回りが低くても価値がある物件の特徴
利回りが相場より低い物件でも、投資対象として価値がないとは限りません。
物件価格が高い背景には、安定した賃貸需要や良好な建物の状態、売却時の買い手の多さなどが反映されている場合があります。空室期間が短く、家賃が大きく下がりにくい物件であれば、利回りが高いものの空室が多い物件より、年間収支が安定することもあるでしょう。
利回りの低さを補うメリットが確認できれば、収益の安定性を重視する不動産投資では、高利回り物件より合理的な選択になる場合もあります。
駅へのアクセスがよい
駅へのアクセスがよい物件は、通勤や通学を重視する入居希望者から選ばれやすく、賃貸需要を維持できる可能性があります。ただし、最寄り駅までの徒歩分数だけで判断するのではなく、主要駅までの所要時間や乗り換えのしやすさも確認しましょう。
また、再開発や新路線の計画は需要を高める材料になり得ますが、完成時期の延期や計画変更も考えられます。周辺の取引価格や都市計画を確認したうえで実際に現地を歩き、生活動線や周辺環境まで含めて、低い利回りに見合う利便性があるかを判断することが大切です。
建物の状態がよい
建物の状態がよい物件は、購入直後に大きな修繕費が発生するリスクを抑えやすく、実質利回りを維持しやすいといえます。外観のきれいさだけではなく、屋上防水や給排水設備、共用部分の管理状況まで確認しましょう。
また、入居者から選ばれやすく、売却時にも状態を評価されやすいため、利回りが多少低くても長期的な収支の安定につながる場合があります。
ただし、建物の状態が良くても将来の修繕が不要になるわけではないため、現在の状態と今後の工事計画をセットで確認することが重要です。
入居希望者が多い
入居希望者が多い物件は、退去が発生しても次の契約が決まりやすく、年間家賃収入を安定させやすい特徴があります。需要を調べる際は、現在の空室状況に加えて過去の募集期間や申し込み状況、更新率も確認しましょう。
ただし、特定の企業や大学などの需要に支えられている地域では、その施設が移転した場合の影響も考える必要があります。
賃貸需要が強い地域では、家賃を維持しやすい傾向があるため、空室が埋まるかだけではなく、適正な家賃で成約できるかまで確認することが大切です。
まとめ
不動産投資の理想の利回りは、一律に何％と決められるものではありません。
物件タイプやエリア、築年数によって適正な水準は変わるため、まずは条件が近い物件同士で比較することが大切です。候補を絞ったあとは、表面利回りだけではなく、購入時諸費用や年間経費を反映した実質利回りを計算しましょう。
最終的には、利回りの高さではなく、想定したリスクを織り込んだあとでも自分の投資目的に合う収益を確保できるかで判断することが大切です。
当社では、リスクを抑えた資産運用や投資を始める前の資金計画に関するアドバイスをおこないます。ぜひお気軽にご相談ください。
