不動産投資の中でもマンション投資は限られたお金持ちができる投資方法で、自分には関係がないと思っている人は多いかと思います。
しかし、マンション投資は不動産投資の中でもあらゆる面で優れた投資です。
また、マンション投資の種類によっては投資初心者でも、余裕資産を多く持っていない人でも始めることができます。
この記事ではマンション投資の種類とメリットについて解説していきます。
マンション投資とは？
マンション投資とは、投資用に購入する投資用マンションを利用して利益を得る投資方法です。
マンション投資における利益を得る方法は、インカムゲインとキャピタルゲインがあります。
インカムゲインは大多数の人がマンション投資といわれればイメージするであろう人に部屋を貸して家賃収入で利益を得る方法です。
一方、キャピタルゲインはマンションを売買することによって、売買した差額を利益にする方法です。
長期で安定した利益を得たいのであれば、インカムゲインを前提にマンションを運用します。
次に、マンション投資は非常にお金がかかると考えている人も多いかと思いますが、必ずしもそうではありません。
マンション投資には2種類あり、種類によっては自己資金が多くない状態でも始めることができます。
ここからはマンション投資の種類について解説していきます。
マンション投資の種類
マンション投資の種類は2種類あります。
- 1棟マンション投資
- 区分マンション投資
1棟マンション投資
マンション投資についてあまり詳しくない人がイメージするマンション投資の種類は1棟マンション投資であることが多いです。
1棟マンション投資はマンション1棟を購入して運営をする投資方法です。
マンションの戸数は物件ごとに異なりますが、基本的には複数の人から家賃収入を得ることができるのでリターンが大きいです。
しかし、マンション1棟を購入するためには非常に大きな資産が必要であり、必要になる自己資金の高さから敷居の高い投資方法といえます。
区分マンション投資
マンション投資には1棟マンション投資だけでなく、区分マンション投資があります。
区分マンションとは、マンションの1室のことを指します。
購入するのはマンション自体ではなくマンションの中の1室なので、1棟マンション投資よりも必要な自己資金は大きく減ります。
自己資金で購入できない場合であってもローンを組むこともできるので、始めるための敷居はそこまで高くないといえるでしょう。
また、1棟マンションも同様ですが、マンションは立地の良さや、新築であるか中古であるかによって値段が変動します。
そのため区分マンションすべてが購入しやすい価格というわけではありませんが、購入しやすい物件も多いです。
1棟マンション投資ではなく区分マンション投資であれば、様々な人がマンション投資を始められます。
マンション投資を様々な人が始められることが分かったところで、マンション投資のメリットについて解説していきます。
マンション投資のメリット
マンション投資のメリットは5つあります。
- 物件を分散して購入できる
- サブリース契約で手間がかからない
- 家賃収入が毎月の安定した利益になる
- 生命保険の代わりになる
- 節税の対策になる
物件を分散して購入できる
区分マンション投資の場合、購入するマンションの1室を分散させることによって分散投資が可能です。
資産運用は分散投資を心がけるべきであるといわれてますが、マンション投資も例外ではありません。
例えば、区分マンションを5つ購入したとして同じマンションの中で5つを選んだ場合、立地などの関係でまとめて空室になってしまうリスクや、天災や火災で物件がなくなってしまうリスクもあります。
その場合、すべての区分マンションから利益を得られない場合や、天災や火災によってすべての物件を失ってしまう可能性もあるのです。
しかし、複数のマンションから区分マンションを5つ選んだ場合は、1つのマンションの立地が悪く空室になってしまった場合や、天災や火災にあった場合でも残りの4つの物件から利益を得ることができます。
これは、マンション1棟をまとめて購入する1棟マンション投資にはないメリットといえるでしょう。
区分マンション投資は不動産投資の中でも分散投資がしやすい点で優秀な投資方法であるといえます。
サブリース契約で手間がかからない
マンション投資はサブリース契約をすることによって、手間をかけずに運用することができます。
サブリース契約は不動産会社に賃貸物件の管理を委託することです。
契約を結ぶことによって、管理の手間がかからず毎月定額の家賃収入の保証を受けることができます。
サブリース契約をしない場合は、物件の管理から住人の確保まで自分でおこなう必要があります。
しかし、不動産会社に物件の管理を委託することによって、不動産投資で発生する手間を減らすことができるのです。
また、不動産会社に委託をした場合は物件が空室であっても、毎月定額の家賃収入が保証されます。
マンション投資というと手間がかかる印象や空室のリスクが気になる人もいるかもしれませんが、サブリース契約で解決できます。
家賃収入が毎月の安定した利益になる
インカムゲインで利益をあげるのであれば、家賃収入が毎月の安定した利益になります。
マンション投資はロングリターンの金融商品であり、購入するのが早ければ早いほど利益を得られる期間が長くなります。
特に老後の資産を形成する手段としておすすめです。
マンション投資はある程度貯金があり、これから年金以外の方法で老後に備える必要がある20代～30代の方におすすめの投資方法です。
区分マンションでローンを組めば初期投資に必要な金額は大きくかかりません。
また、定年までにローンを返すことができるので、ローンを組むのは早ければ早い方が良いです。
毎月安定した収入が欲しい人にマンション投資はおすすめです。
生命保険の代わりになる
マンション1棟または区分マンションを購入する際にローンを組む場合、団体信用生命保険に加入します。
団体信用生命保険に加入すると、もしもローンを返す前に亡くなってしまった場合でも遺族がローンを支払う必要がなくなります。
マンションをローンを組んで購入することは死亡保障の側面もあります。
毎月のローンの支払いさえ守ってさえいれば、最悪の事態になったとしても家族に迷惑がかかることはありません。
節税の対策になる
マンション投資に経費がかかった場合は、確定申告をすることで所得税と住民税の節税ができます。
また、新築のマンションを購入したとしても長い期間運用することになれば劣化は避けられず、物件の価値は運用すれば運用するほど目減りします。
この目減りした価値の費用を減価償却費として申告することも可能です。
また、不動産は相続の対象であり、相続をする場合は相続税がかかります。
保有している株式、投資信託を相続する場合は、相続税は時価に定まります。
しかし、マンションの場合は時価の7割から8割程度の低く見積もった金額で相続税が決まるので、相続税を節税することが可能です。
所得税や住民税はもちろん、相続税も節税できるので、マンション投資は節税対策にもなります。
マンション投資はメリットが多く不動産投資の中でも優れた投資先であるといえます。
また、不動産投資全体のメリット・デメリットに関してはこちらの記事で紹介しています。
マンション投資のリスク
一方、マンション投資にはこのようなリスクもあります。
- 物件を保有し過ぎると管理しきれなくなる
- 住人がいないと家賃収入が得られない
- 災害による大破火災による焼失
物件を保有し過ぎると管理しきれなくなる
区分マンション投資で分散投資をするために物件を多く保有することはリスクの分散につながりますが、同時に管理の手間を増やしてしまいます。
築年数が長ければ建物も老朽化するので修繕が求められます。
不動産投資は必要に応じて物件の修繕をする必要があるので管理の手間が発生してしまいます。
1つのマンションに複数の部屋を保有する場合は、一元的に管理ができるので管理がしやすいです。
しかし、複数のマンションに部屋を保有する場合は、それぞれを厳密に管理するのは非常に手間がかかります。
また、分散投資をしていない場合でもマンション投資をする上で管理の手間や費用がかかるのは大変だと考える人は多いかと思います。
サブリース契約を結べば、物件の管理を不動産会社に委託することができるので管理の手間がかかりません。
区分マンション投資で複数のマンションを購入している場合は、サブリース契約をして管理を委託するのは非常におすすめです。
住人がいないと家賃収入が得られない
マンション投資で家賃収入を得るためには居住者が必要です。
居住者がいないと収入を得ることはできないので、居住者を見つけることができるかどうか心配だという人も多いでしょう。
こちらのリスクもサブリース契約で回避可能です。
サブリース契約をすれば不動産会社が物件を管理してくれるので、毎月定額の家賃収入の保証を得ることができます。
家賃収入が得られないデメリットを対策するためにサブリース契約を検討してみましょう。
災害による大破火災による焼失
区分マンション投資で分散投資をする理由として、災害による物件の大破や、火災による焼失のリスクがあります。
このような状況に陥ってしまった場合、マンションを原状回復する必要がありますが、多額の修繕費用がかかってしまいます。
分散投資をして万が一の際のダメージを減らす以外にもこのようなリスクを対策する方法があります。
損害保険に加入することで災害や火災のリスクに備えられます。
補償がよいものであればよいものであるほど保険料は高くなりますが、万が一の場合に多額の修繕費が発生することを考えれば、補償内容のよい損害保険に加入するべきでしょう。
災害による大破と火災による焼失は損害保険で対策可能です。
マンション投資にはリスクもありますが、サブリース契約を結び、損害保険に加入することでリスクに備えることができます。
まとめ
マンション投資について理解していただけたでしょうか？
1棟マンション投資ではなく、区分マンション投資であれば膨大な自己資金がなくてもマンション投資を始めることができます。
しかし、マンション投資に興味を持ったとしても、どの物件を購入すればいいのか、自分の資産状況も考えて判断するのは投資初心者には難しいかと思います。
上記で紹介した通り、マンションを含む金融商品について解説する初心者向けの資産運用セミナーが無料で開催されています。
マンション投資は物件を借りる人はもちろん、サブリース契約をするのであれば不動産会社など多くの人と関わることになります。
そのため、マンション投資について確かな知識を持った人に相談できる方が安心してマンションを運用することができるでしょう。
セミナーではマンション投資についても質問ができるので足を運んでみましょう。
