REIT（リート）って聞いたことはあるけど、よくわからない。
不動産投資との違いってなに？など、REIT（リート）の仕組みがよくわからない方も多いのではないでしょうか？
ここではREIT（リート）の仕組みからメリット・デメリット（リスク）まで徹底解説していきます！
REIT（リート）はその利回りの高さから他の投資商品と比べても非常に人気のある商品なので、この機会にぜひ勉強してみていただければと思います。
REIT（リート）とは？
REIT（リート）の仕組み
REIT（リート）とは「Real Estate Investment Trust」の略で、投資家から集めた資金をもとに不動産への投資を行い、そこから得られる不動産の売買益や賃貸収益を投資家に配当する商品で、不動産投資信託と呼ばれています。
REIT（リート）はもともとアメリカで生まれ、日本においては仕組みがアメリカのREIT（リート）と異なる点もあるため、日本版のREIT（リート）は「J-REIT」と呼ばれています。
投資者はREIT（リート）を通じて間接的に様々な不動産のオーナーとなることで、利益を享受することができます。
一般的なREIT（リート）は、投資法人という特別な法人を作ることで不動産への投資や運用を行います。
投資法人とは
投資法人とは資産を、主として一定の資産に対する投資として運用することを目的として設立された法人です。
REIT（リート）における投資法人は、株式会社の株式にあたる投資証券を発行し、投資家はこの投資証券を購入します。
投資法人はこの資金をもとに不動産に投資を行っていきますが、投資法人は不動産を運用することだけを目的として創られた器なので、実際の運用、資産保管などそれ以外の業務は全て外部へ委託します。
不動産投資法人から委託を受けた運用会社がどの物件に投資するのかを決め、実際に不動産を購入します。
そのあと、実際に不動産投資から賃料収益を投資家に分配していく流れになります。
これらの投資証券は、株式などと同様に証券市場に上場しており、証券会社を通じて日々売買することが可能です。
不動産への直接投資とREIT（リート）の違い
不動産への直接投資とREIT（リート）による投資の違いをまとめてみました。
| 不動産への直接投資 | REIT | |
|---|---|---|
| 投資対象 | 主に住居向け不動産 （アパート、マンション等） | 様々な不動産 （ビル、ホテル、倉庫等） |
| 投資資金 | 多額 | 少額から投資可能 |
| 物件選定 | 必要 （自身で選定する必要あり） | 不要 （専門家が選定） |
| 分散投資 | 多額の資金がないと不可 | 可能 |
| 物件の管理 | 必要 （自身で管理する必要あり） | 不要 （投資法人が管理） |
| 換金性 | 低い （不動産市場で売買） | 高い （証券市場で売買可） |
J-REIT（リート）市場について
2001年に2銘柄で誕生後、順調に推移しましたがリーマンショックにより一度低迷します。
しかし、その後市場が再び拡大し、アベノミクスによる景気回復を受け拡大し続けています。
2001年の時点では2銘柄、時価総額2400億円ほどでしたが、2017年12月の時点で、銘柄数は59銘柄、時価総額は11兆円を超えています。
J-REIT（リート）の種類
REIT（リート）の投資対象について
REIT（リート）における投資対象には、オフィスビル、賃貸住宅、商業施設、物流施設、ホテル、インフラ施設、など様々な不動産が対象となります。
投資法人により、運用する不動産の種類は様々ですが、REIT（リート）は大きく「単一用途特化型REIT」と「複数用途型REIT」の2つに分けられます。
単一用途特化型REIT
「単一用途特化型REIT」とは、ある特定の用途の不動産のみに投資するREIT（リート）で、オフィスビル特化、住居特化、商業施設特化、物流施設特化、ホテル特化などがあります。
複数用途型REIT
「複数用途型REIT」とは、複数の用途の不動産に投資するREIT（リート）のことです。
オフィスビルと住居、といった2つの用途の不動産を組み合わせて投資する複合型REITと、商業施設と物流施設とホテルといった3つ以上の用途の不動産を組み合わせて投資する総合型REITの2つのタイプがあります。
下記は、単一用途特化型REITと複数用途型REITの具体的な銘柄になります。
（※一部抜粋）
| 証券コード | 銘柄（投資法人名） | 種類 | 用途 |
|---|---|---|---|
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 単一用途特化型REIT | 事務所特化型 |
| 8973 | 積水ハウス・レジデンシャル投資法人 | 住居特化型 | |
| 8953 | 日本リテールファンド投資法人 | 商業施設特化型 | |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 物流施設特化型 | |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | ホテル特化型 | |
| 3308 | 日本ヘルスケア投資法人 | ヘルスケア施設特化型 | |
| 8956 | プレミア投資法人 | 複数用途型REIT | 複合型 |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | ||
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 総合型 | |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | ||
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 |
REIT（リート）の投資対象エリア
投資する不動産の用途の違いに加えて、不動産のエリアによる違いもあります。
全国の都市部のエリアの不動産を中心に投資しているREIT（リート）が多いのですが、中には関西圏の不動産を中心に投資しているREIT（リート）や九州圏の不動産を中心に投資しているREIT（リート）もあります。
REIT（リート）のメリット
安定した高い配当利回りが得られる
REITは投資法人という形態上、利益の90%超を分配すれば法人税が課されない仕組みであるため、株式よりも平均して高い分配金を得ることができます。
また、不動産の賃料収入が分配金の源泉となるため、長期で安定した収益となります。
※こちらについては、別記事で詳しくご紹介します。
不動産のプロに運用を任せることができる
通常不動産投資においては、投資対象の不動産の選定や売買、収益分析など専門知識が必要となります。
また、物件管理や契約手続きなど複雑で面倒な業務がたくさんありますが、REIT（リート）を利用することにより、これらを全てプロに任せることができます。
少ない金額から購入できます
実物の不動産投資であれば数千万円単位での投資となりますが、REIT（リート）は数万円単位から投資が可能となります。
流動性が高く換金がしやすい
実物の不動産投資と異なり、REIT（リート）は証券市場に上場しているため、売買が用意であり換金性が高いです。
豊富な資金による分散投資が可能
実物の不動産投資を行う場合、投資金額が大きいため複数の不動産へ分散投資を行うのは困難です。
一つの不動産のみ投資している場合、その不動産の価格が下落したり、空室が発生した場合などにリスクが大きくなります。
しかし、REIT（リート）の場合であれば、様々な用途や地域の複数の不動産に投資しているため、分散投資が可能となり、リスクを軽減することができます。
その他REIT（リート）に関する記事について
REIT（リート）のリスク（デメリット）
REIT（リート）のリスク（デメリット）については、下記の記事でご紹介しております。
REIT（リート）の利回りについて
REIT（リート）の利回りについては、下記の記事でご紹介しております。
REIT（リート）のおすすめの銘柄・選び方
REIT（リート）のおすすめの銘柄・選び方については下記の記事でご紹介しております。
まとめ
いかがでしたでしょうか？
今回はREIT（リート）についてご紹介しました。
REIT（リート）の仕組みとどういう投資商品なのかということについて、ご理解いただけたかと思います。
その他のREIT（リート）の記事についてもぜひご参照下さい。
