不動産投資を始めたいと思っても、マンションや戸建てなど、さまざまな種類があるため、どれを選べばよいのか迷う方も多いでしょう。
不動産投資は、物件を直接所有する方法だけではなく、複数の投資家で資金を出し合い、不動産の収益を受け取る方法もあります。投資対象によって必要な資金や収益の仕組みが異なるため、それぞれの特徴を理解したうえで選ぶことが大切です。
本記事では、不動産投資の代表的な10種類と少額から始められる不動産投資を紹介します。
自分に合う不動産や投資先を比較する際の参考にしてください。
不動産投資の仕組みとは
不動産投資とは、マンションや戸建てなどの不動産を購入・運用し、家賃収入や売却によって利益を得る投資方法です。
住宅以外にも、店舗や事務所を貸し出す方法があり、投資する物件の種類によって収益を得られる方法が異なります。例えば、マンションの一室を購入して入居者に貸し出せば、賃貸借契約に基づく家賃収入が得られます。
ただし、不動産は購入すれば必ず利益が出るわけではありません。家賃収入から管理費や修繕費などを支払う必要があり、空室期間が長引けば収支が悪化する可能性もあります。
不動産投資で得られる利益は、主にインカムゲインとキャピタルゲインの2種類です。まずは、それぞれの収益が発生する仕組みを押さえましょう。
インカムゲイン
インカムゲインとは、保有する資産を運用することで継続的に得られる収益のことです。
不動産投資では、マンションやアパートを貸し出して受け取る家賃収入などが該当します。
例えば、家賃8万円のマンションを1年間、空室なく貸し出した場合、年間の家賃収入は96万円になります。ただし、96万円がそのまま利益になるわけではなく、管理費や固定資産税などの支出を差し引かなければなりません。
仮に、運営に必要な費用が年間20万円であれば、費用控除後の収益は76万円です。
インカムゲインは長期間にわたって収入を得られる可能性がある一方、入居者の退去や家賃の下落によって金額が変動します。
家賃収入だけではなく、維持費やローン返済を含めた資金収支を確認しておきましょう。
キャピタルゲイン
キャピタルゲインとは、資産を売却した際に得られる利益のことです。
不動産投資では、購入時より高い価格で物件を売却できた場合に利益が生まれる可能性があります。
例えば、3,000万円で購入した物件を3,500万円で売却した場合、購入価格と売却価格の差額は500万円です。ただし、不動産を購入時より高く売れても、売買には費用がかかるため、価格差がそのまま利益になるわけではありません。
また、売却価格は周辺の需要や建物の状態によって変わり、希望額で売れるとは限りません。資金が必要になって売却を急ぐと、価格を下げて買い手を探す場合もあるでしょう。
購入時から出口戦略を考え、需要が見込める立地や物件の状態を確認しておくことが大切です。
不動産投資の代表的な10種類
不動産投資には、マンションや戸建てを購入して貸し出す住宅系の投資だけではなく、商業施設や事業用の建物を運用する方法もあります。
以下は、不動産投資の代表的な10種類です。
| 種類 | 主な収入源 | 購入前に確認したい点 |
|---|---|---|
| 区分マンション | 一室の家賃 | 管理状況と空室時の負担 |
| 一棟アパート・マンション | 複数戸の家賃 | 建物全体の修繕費と借入額 |
| 戸建て | 一戸分の家賃 | 建物の状態と地域の需要 |
| 一棟ビル | オフィス・店舗の賃料 | テナント構成と退去時の影響 |
| ホテル・旅館 | 賃料または宿泊事業の収益 | 運営契約と宿泊需要の変動 |
| 民泊・シェアハウス | 宿泊料または住居の家賃 | 適用制度と日常の運営体制 |
| 工場・倉庫 | 事業者からの賃料 | 設備仕様と次の借り手の需要 |
| 駐車場・駐輪場 | 月極・時間貸しの料金など | 周辺需要と設備の維持費 |
| トランクルーム | 収納区画の利用料など | 契約形態と稼働率 |
| サービス付き高齢者向け住宅 | 賃料やサービス収入など | 登録基準と運営会社の継続性 |
ただし、同じ不動産投資でも初期費用や空室リスクには違いがあるため、収益性と合わせて管理負担も比較して選びましょう。
区分マンション投資
区分マンション投資は、マンションの一室を購入して貸し出す方法です。
建物全体ではなく一室を所有するため、一棟マンションと比較すると購入資金を抑えやすい特徴があります。
共用部分の清掃などは、管理組合を通じて管理会社に委託するケースが多く、所有者が日常業務を直接担う負担は抑えられます。
ただし、修繕計画など、管理組合としての意思決定には関わらなければなりません。
一棟アパート・マンション投資
一棟アパート・マンション投資は、建物全体を購入し、複数の住戸から家賃を得る方法です。
区分マンションとは異なり、建物全体を所有して運用するため、比較的大きな投資資金が必要になります。
一棟投資のメリットは、複数の入居者から家賃収入を得られることです。例えば、8室あるアパートのうち1室が空室になっても、残りの7室から収入を得られるため、一室のみを所有する場合と比較して空室の影響を分散できます。
ただし、外壁や屋根の修繕など、建物全体に関わる費用は所有者が負担する必要があります。空室が複数発生した場合には家賃収入が大きく減るため、購入前には修繕履歴や入居状況を確認することが大切です。
戸建て投資
戸建て投資とは、一戸建て住宅を購入して賃貸物件として運用する方法です。
戸建ては部屋数や居住面積に余裕がある物件も多く、広さや駐車スペースを求めるファミリー層などが主な入居対象になります。
戸建ては独立した住空間を確保しやすく、庭や駐車スペースがある物件もあります。周辺に同じ条件の賃貸住宅が少ない地域では、広さや駐車スペースを求める世帯の候補になるでしょう。
ただし、入居者が退去すると家賃収入がゼロになる点に注意が必要です。次の入居者が決まるまでの期間が長引けば、その間の維持費は所有者の負担となります。
購入前に、周辺の戸建て賃貸需要も調べておくとよいでしょう。
一棟ビル投資
一棟ビル投資とは、オフィスビルや商業ビルを購入し、事務所や店舗として貸し出して賃料収入を得る方法です。
住宅系の不動産投資とは異なり、企業や事業者と賃貸借契約を結ぶ点が特徴で、テナント需要は、立地だけでなく建物の設備や使い勝手にも左右されます。駅からのアクセスがよい場所や企業活動が活発な地域では、テナント需要が見込める場合もあるでしょう。
一方で、事業用物件は景気の変化や企業の移転などによって空室が発生する可能性があります。特に大きな面積を一社に貸し出している場合、その企業が退去すると収入が大幅に減少することも考えられるため、テナント需要を確認することが重要です。
ホテル・旅館投資
ホテル・旅館投資は、宿泊施設を所有して運用し、宿泊需要を活用して収益を得る方法です。
施設を自ら運営する方法のほか、ホテル運営会社に建物を貸し出し、賃料収入を得る方法もあります。観光客が集まる地域では一定の宿泊需要を見込める一方、旅行需要が減少したり競合施設が増えたりすると、想定していた収入を確保できないこともあるでしょう。
また、一般的な賃貸住宅とは異なり、客室の清掃や備品の交換など、宿泊サービスに関する費用が発生します。施設の老朽化が進めば、改修工事によって多額の資金が必要になる可能性もあるため、運営方式や費用負担まで踏まえて検討する必要があります。
民泊・シェアハウス投資
民泊・シェアハウス投資は、住宅を宿泊施設や共同生活の場として活用し、収益を得る方法です。どちらも住宅を利用する点は共通していますが、契約内容や運営方法に違いがあります。
民泊は、宿泊者に部屋を提供して宿泊料を受け取る形態です。住宅宿泊事業法に基づいて営業する場合、届出が必要であり、年間の宿泊提供日数は180日以内に制限されています。
一方、シェアハウスは、個室などを複数の入居者に貸し出し、キッチンやリビングなどを共同利用してもらう形態です。賃貸住宅と同様に継続的な賃料収入を得られる可能性がありますが、共同生活によるトラブルへの対応も考えておく必要があります。
いずれも清掃費や設備の維持費を見積もり、適用される法令を確認したうえで収支計画を立てましょう。
工場・倉庫投資
工場・倉庫投資とは、製造業や物流業などの企業に工場や倉庫を貸し出し、賃料収入を得る方法です。一般の居住者ではなく事業者が借り手となるため、企業活動に適した立地や建物の設備が重要になります。
例えば、物流倉庫の場合は、高速道路へのアクセスや大型車両が出入りしやすい道路環境が求められます。一方、工場では、必要な電力を確保できるかどうかや、製造設備を設置できる構造であるかが重要になるでしょう。
契約が続く間は継続的な賃料収入を期待できますが、特定の事業に合わせた構造になっている場合があり、退去後に新しい借り手を見つけることが難しいケースもあります。
現在のテナントの利用状況に加え、退去後に別の企業へ貸せるかも検討しましょう。
駐車場・駐輪場投資
駐車場・駐輪場投資は、土地を自動車や自転車の駐車スペースとして活用し、利用料を得る方法です。土地を所有している場合は、建物を新たに建築せずに運用できるケースがあり、土地活用の選択肢にもなります。
駐車場には、利用者と月単位で契約する月極駐車場と、利用時間に応じて料金を受け取るコインパーキングがあります。月極駐車場は契約者が確保できれば収入を見込みやすい一方、コインパーキングは利用台数や時間帯によって売上が変動します。
ただし、建物を建てないからといって、費用がかからないわけではありません。土地の舗装や精算機などの設置費用が必要になる場合があり、固定資産税もかかるため注意しましょう。
トランクルーム投資
トランクルーム投資は、荷物の保管区画などを提供し、利用料を得る方法です。
トランクルームには、建物の内部を区切って収納スペースを設ける屋内型と、屋外にコンテナなどを設置する屋外型があります。必要な設備や初期費用は方式によって異なり、屋内型では空調や防犯対策などが重要になる場合もあるでしょう。
一つの施設を複数の利用者に貸し出せるため、契約者を確保できれば継続的な収入を見込めます。一方、利用率が低い状態では収入が伸びず、設備の維持費が利益を圧迫することから、周辺の住宅事情や競合施設の料金を調べ、収納需要が見込める地域か判断することが重要です。
サービス付き高齢者向け住宅投資
サービス付き高齢者向け住宅投資とは、高齢者が安心して暮らせる設備やサービスを備えた賃貸住宅を所有し、運用する方法です。サービス付き高齢者向け住宅は「サ高住」とも呼ばれ、一般的な賃貸住宅とは異なる登録基準が設けられています。
サ高住は、バリアフリー構造などの住宅設備に関する基準に加え、少なくとも状況把握サービスと生活相談サービスを提供する必要があります。
入居者の安全に配慮した運営が必要なため、通常のアパート経営と同じ感覚で判断することはできません。投資を検討する際は、登録基準を満たしているかだけではなく、地域の高齢者向け住宅の供給状況や運営事業者の実績も確認しておきましょう。
少額から始められる不動産投資の種類
物件を一人で購入する資金がなくても、不動産へ投資する方法はあります。
代表的なものが、REITや不動産小口化商品、不動産クラウドファンディングです。
| 種類 | 主な特徴 | 注意点 |
|---|---|---|
| REIT | 不動産に間接投資する | 価格変動リスクがある |
| 不動産小口化商品 | 不動産を小口単位で投資できる | 権利や換金条件が異なる |
| 不動産クラウドファンディング | インターネットで投資を募集する | 運用期間中の解約が難しい場合がある |
なお、不動産小口化商品をインターネットで募集する方式もあり、不動産クラウドファンディングと重なる場合があります。
不動産を購入する場合と比べて、物件管理を直接おこなう負担を抑えやすい点が魅力ですが、投資金額が少なければ安全というわけではありません。
少額投資にも元本割れのリスクがあるため、商品の仕組みと資金の引き出しやすさを確認しておくことが大切です。
REIT（不動産投資信託）
REIT（リート）とは、投資家から集めた資金で不動産を運用し、賃料や売却益などを原資に分配を行う投資方法です。
ここでは、日本の証券取引所に上場するJ-REITを紹介します。
REITの特徴は、投資家自身が物件を購入したり、入居者の管理をおこなったりする必要がないことです。運用は専門の資産運用会社などが担当するため、不動産を直接所有する場合とは管理の負担が異なります。
一方で、上場REITの価格は市場で変動するため、購入価格より値下がりする可能性があります。分配金も保証されておらず、市況や金利の変化によって減少する場合もあるでしょう。
不動産小口化商品
不動産小口化商品とは、一つの不動産や複数の不動産を小口に分け、投資家が一定の金額から投資できるようにした投資方法です。
不動産小口化商品は、商品によって投資家が取得する権利や収益の分配方法が異なります。特定の不動産を投資対象とする商品では、物件の所在地や用途を確認しながら投資先を選べることもあるでしょう。
一方、少額から投資できる商品であっても、元本が保証されるわけではありません。空室や価格下落などによって、分配金が減少したり、損失が発生したりする可能性があります。
投資する際は、想定利回りだけではなく、契約内容を十分に確認しておくことが大切です。
不動産クラウドファンディング
不動産クラウドファンディングとは、インターネットを通じて投資家から資金を募集し、不動産の取得や運用などに活用する投資方法です。
投資家は募集案件を確認し、自分の予算に合った金額を出資することで、運用成果に応じた分配などを受けられます。また、事業者が投資家から資金を集めて不動産を運用するため、投資家が入居者対応や建物の修繕を直接おこなう必要はありません。
ただし、募集時に提示される想定利回りは、将来の利益を保証するものではありません。不動産の売却が予定どおり進まなかった場合には、運用期間が延長される可能性もあるでしょう。
不動産投資で知っておきたい利回り
不動産投資の種類や物件を比較する際に、重要な判断材料となるのが利回りです。
利回りとは、投資した金額に対して、一定期間にどれだけの収益を得られるかを割合で示したものです。例えば、同じ家賃収入が得られる物件でも、購入価格が異なれば利回りは変わります。
不動産投資で使われる利回りには複数の種類があり、計算に含める費用や前提条件によって数値が異なります。
| 利回りの種類 | 特徴 |
|---|---|
| 表面利回り | 物件価格に対する年間家賃収入の割合 |
| 実質利回り | 運営経費などを考慮した収益性 |
| 想定利回り | 想定した収入に基づく利回り |
利回りが高いからといって必ず利益が多くなるわけではないため、それぞれの計算方法と注意点を確認しておきましょう。
表面利回り
表面利回りとは、年間の家賃収入を物件の購入価格で割って求める利回りです。
管理費や修繕費などの経費を考慮せずに計算するため、物件価格と家賃収入の関係を簡単に比較できる特徴があります。
表面利回りは、次の計算式で求められます。
例えば、購入価格が2,000万円で、年間家賃収入が120万円の物件なら、表面利回りは6％です。
ただし、実際の不動産経営では管理費や修繕費などの支出が発生します。
その数値だけで不動産の収益性を判断することはできないため、実際にどれだけのお金が残るのか、経費を差し引いた計算も必要でしょう。
実質利回り
実質利回りとは、年間の家賃収入から運営に必要な経費を差し引き、購入時の諸費用も加えて算出する利回りです。
表面利回りと比べて、実際の物件運用に近い収益性を比較できる特徴があります。
実質利回りは、次の計算式が用いられます。
例えば、年間家賃収入120万円、年間運営経費30万円、物件購入価格2,000万円、購入諸費用100万円の場合、表面利回りが6％であるのに対し、実質利回りは約4.29％になります。
なお、実質利回りが高くても、毎月のローン返済によって手元に残る現金が少なくなる可能性があるため、別途キャッシュフローも確認しておくことが大切です。
想定利回り
想定利回りとは、将来得られると見込まれる賃料収入などをもとに計算した利回りです。
不動産の販売資料では、全室に入居者がいる状態を想定した満室想定利回りが掲載されることもあります。
例えば、全10室のアパートで、各部屋の月額家賃が5万円の場合、満室を前提とした年間家賃収入は600万円です。購入価格が7,500万円なら、想定した表面利回りは8％になります。
しかし、実際に10室すべてが埋まるとは限りません。空室が発生すれば家賃収入は減少し、想定していた利回りを下回る可能性があります。
あくまで一定の条件による試算として参考にしましょう。
自分に合う不動産投資の種類を選ぶポイント
不動産投資にはさまざまな種類がありますが、すべての人に適した投資方法があるわけではありません。
同じマンション投資でも、購入できる予算や運用期間によって適した物件は変わります。
例えば、少額から不動産市場に投資したい場合と、毎月の家賃収入を重視する場合では、検討すべき投資方法が異なります。
目的と資金計画を明確にしたうえで、無理なく運用できる方法を検討しましょう。
投資の目的から選ぶ
不動産投資の種類を選ぶ際は、最初に投資の目的を明確にすることが大切です。
例えば、毎月の収入を増やすことが目的であれば、賃貸需要が見込める区分マンションやアパートなどが選択肢になります。一方、物件を直接管理せずに不動産市場へ投資したい場合には、REITなどの金融商品も検討できるでしょう。
毎月の収入を重視するのか、管理の手間を減らしたいのかを整理すると、候補を絞りやすくなります。
自己資金や借入可能額から選ぶ
不動産投資を始める際は、用意できる自己資金と借入可能額を踏まえて投資方法を選ぶ必要があります。不動産を購入する場合、物件価格に加えて税金や登記費用などが発生するため、購入代金だけを準備すればよいわけではありません。
また、自己資金が不足する場合には、不動産投資ローンを利用する方法もあります。
ただし、金融機関の融資審査によって借入可能額は変わり、希望する金額を必ず借りられるとは限りません。まとまった資金を用意することが難しい場合には、REITなどの少額投資を検討するのもよいでしょう。
突発的な支出に対応できる資金を残しながら、投資に回せる金額を判断しましょう。
収益性と許容できるリスクから選ぶ
不動産投資の種類を比較する際は、どの程度の損失まで許容できるかを考える必要があります。
一般的に利回りの高い物件は魅力的に見えますが、それだけで優れた投資先とは判断できません。例えば、購入価格が安く表面利回りが高い中古物件でも、修繕費が想定以上にかかると利益が減少する可能性があります。
賃貸需要が少ない地域では、入居者を確保できず、家賃収入が途絶える期間が長引くことも考えられるでしょう。想定外の支出が発生しても運用を続けられるかが判断のポイントになります。
賃貸需要や立地条件から選ぶ
不動産投資の収益性は、物件の種類だけでなく立地条件にも左右されます。
例えば、単身者向けの区分マンションでは、駅へのアクセスや通勤の利便性が重視される傾向があります。一方、戸建ての場合は、駐車スペースの有無や周辺の生活環境が入居者の判断材料になるでしょう。
また、購入時点で需要があっても、将来にわたって同じ状況が続くとは限りません。人口の減少や周辺施設の撤退によって、賃貸需要が低下する可能性も考えられます。
物件の購入前に、近隣の家賃相場や空室状況、地域の人口動態を調べておくことが大切です。
不動産投資の知識を身につける方法
不動産投資は、物件を購入すれば自動的に利益が得られるものではありません。運用を始める前に、収益の仕組みや管理方法の基本的な知識を身につけておくことが大切です。
不動産に関する法律や契約内容を理解していないと、想定外の支出やトラブルにつながる可能性もあります。ただし、一つの情報源だけで判断すると、特定の投資方法に偏った知識を身につけてしまうおそれもあるでしょう。
複数の情報を比較しながら、自分が検討している投資方法について理解を深めましょう。
書籍や専門誌を活用する
不動産投資の書籍や専門誌は、不動産投資の流れをまとめて学ぶのに役立ちます。
初心者向けの書籍では、物件の購入から運用までの流れが簡単にまとめられていることが多く、専門用語を理解するうえでも役立つでしょう。
ただし、書籍に記載されている情報が、現在の制度や市場環境と一致しているとは限りません。特に税金面や融資に関する内容は変更される場合があるため、出版時期を確認しておくことが大切です。
公的資料や一次情報を使って確認する
不動産投資に関する情報を調べる際は、国や自治体などが公開している公的資料を活用すると、制度や地価について正確な知識を得られます。
例えば、物件の価格を調べたい場合には、国土交通省の不動産情報ライブラリが役立ちます。不動産の取引価格や地価などを確認できるため、購入を検討している物件が周辺相場と大きく離れていないかを判断する際の参考になるでしょう。
不動産会社の広告やインターネット上の解説記事だけで判断せず、根拠となる資料を確認することで、信頼できる情報か判断しやすくなります。
不動産会社・税理士などの専門家に相談する
購入する物件や商品を絞り込む段階では、不動産会社や税理士などの専門家に相談する方法もあります。物件の購入や運用には専門的な知識が必要になるため、自分だけでは判断が難しい部分を確認できる点はメリットです。
不動産会社には物件の賃貸需要や管理状況について相談できます。購入を検討している物件がある場合は、周辺の家賃相場や修繕履歴を確認し、購入を判断する材料にしましょう。
一方、税理士には家賃収入にかかる税金について相談できます。不動産の売却や相続を考えている場合も事前に確認しておくと安心でしょう。
ただし、不動産会社から提案された物件が、必ずしも自分の投資目的に合っているとは限りません。販売を目的とした提案をしている可能性も踏まえ、最終的には自分で納得できる投資判断をおこないましょう。
まとめ
不動産投資には、区分マンションや一棟アパートなどの現物不動産投資に加え、REITや不動産クラウドファンディングなど、少額から始められる方法もあります。
それぞれ必要な資金や収益の仕組みが異なるため、どの種類が適しているかは投資の目的によって変わります。
ただし、どの投資方法でも元本や利益が保証されるわけではありません。特に不動産は、空室や修繕費の発生によって収支が変動するため、購入前に慎重な検討が必要です。
まずは自分が不動産投資に求める目的を整理し、無理のない資金計画で取り組める方法を見つけましょう。
当社では、リスクを抑えた資産運用や投資を始める前の資金計画に関するアドバイスをおこないます。ぜひお気軽にご相談ください。
