不動産投資に興味があっても「儲からない」「失敗すると借金だけが残る」といった意見を目にすると、始めるべきか迷う方も多いでしょう。
不動産投資は家賃収入によって継続的に利益を得られる可能性がある一方、空室や修繕費などによって、想定していた収益を確保できない場合があります。
また、毎月家賃が入っていても、ローン返済や維持費を差し引くと赤字になるケースもあるため、収入だけで儲かるかどうかを判断することはできません。
本記事では、不動産投資が儲からないといわれる理由と、損をしやすい人の特徴を解説します。
不動産投資で利益が出る仕組み
不動産投資とは、マンションやアパートなどを購入し、第三者に貸し出したり、売却したりすることで利益を目指す投資方法です。
不動産投資で得られる利益には、家賃収入による「インカムゲイン」と、物件の売却による「キャピタルゲイン」があります。
家賃収入は入居者がいる間、継続的に得られる一方、売却益は物件を売却する際に発生する利益です。ただし、家賃収入や売却代金のすべてが利益になるわけではありません。
家賃収入からどれだけ手元に残るかに加え、売却時の費用やローン残高まで確認して、投資全体の収支を判断しましょう。
家賃収入による利益
家賃収入による利益は「インカムゲイン」と呼ばれ、所有する物件を入居者に貸し出すことで得られます。
例えば、家賃8万円のマンションを所有している場合、空室や滞納がなければ年間の家賃収入は96万円ですが、管理費や修繕費などの経費を差し引く必要があります。家賃以外の収入がなく、減価償却費などを含む必要経費が年間30万円なら、不動産所得は66万円です。
収益の有無を判断する際は、不動産所得と現金収支を分けて確認しましょう。
物件の売却による利益
不動産投資では、購入した物件を売却することで「キャピタルゲイン」と呼ばれる利益を得られる場合があります。
例えば、1,800万円で購入した物件を2,000万円で売却できれば、購入価格との差額は200万円です。ただし、売却時には仲介手数料などが発生するため、全額が利益ではありません。
また、売却時にローンが残っている場合は、売却代金から残債を返済しなければなりません。
物件の売却価格だけではなく、保有中の収益や支出まで含めて利益を判断することが大切です。
不動産投資が儲からないといわれる6つの理由
不動産投資が儲からないといわれる背景には、購入時の費用負担に加え、物件を所有している間もさまざまな支出が発生することがあります。
家賃収入を得られていても、ローン返済や維持費が収入を上回れば、手元のお金は減ってしまいます。建物の老朽化や周辺環境の変化によって、購入時に想定していた収益を維持できなくなる可能性もあるでしょう。
ここでは、不動産投資が儲からないといわれる代表的な6つの理由を解説します。
初期費用が高く短期間で回収しにくい
不動産投資では、購入時に諸費用がかかるため、家賃収入から得られる利益だけで短期間に回収するのは難しい場合があります。
マンションを購入する場合、物件の代金だけではなく、登記費用や仲介手数料などの諸費用も必要です。
借入れの融資条件によって購入時に用意する自己資金を抑えられる場合がありますが、購入にかかる費用が減るわけではなく、借入額が増えれば返済負担も大きくなります。
短期間で売却すると初期費用を回収できない可能性があるため、慎重に判断しましょう。
表面利回りでは実際の収益がわからない
不動産投資で物件を比較する際によく使われるのが「表面利回り」です。
表面利回りとは、物件価格に対して年間の家賃収入がどの程度あるかを示す指標で、次の計算式で求められます。
例えば、1,800万円の物件から年間90万円の家賃収入を得られる場合、表面利回りは5％です。
ただし、表面利回りには管理費や修繕費などが含まれていないため、実際の収益を正確に表しているとは限りません。利回りの高さだけで購入を決めず、ローン返済額も含めた実際の収支を確認することが重要です。
空室や家賃の値下がりで収入が減少する
不動産投資では、入居者がいない期間が続くと家賃収入を得られなくなります。
例えば、月額8万円で貸し出しているマンションが2カ月間空室になれば、年間の家賃収入は16万円減少します。その間もローン返済や建物の維持費は発生するため、空室が長引くほど所有者の負担は大きくなるでしょう。
特にワンルームマンションを1室だけ所有する場合、空室になると家賃収入がなくなるため、購入時から一定の空室期間を想定して収支を計算しておく必要があります。
修繕費や管理費などの維持費がかかり続ける
不動産投資では、物件を購入したあとも維持費がかかるため、家賃収入のすべてが利益になるわけではありません。
区分マンションの場合、共用部分の管理費や大規模修繕に備える修繕積立金を毎月支払うのが一般的です。
また、室内の設備が故障した場合は、所有者が修理費用を負担することもあります。給湯器やエアコンの交換が重なると、家賃収入だけでは修繕費を賄えない可能性もあるでしょう。
こうした費用は毎月一定とは限らないため、購入時には長期修繕計画や設備の交換履歴まで確認しておくことが大切です。
金利上昇によって返済額が増加する
不動産投資ローンを利用する場合、金利の上昇によって返済負担が増える可能性があります。
特に変動金利で借り入れている場合は、金利の見直しによって利息負担が増えることがあるため、購入時の返済額が将来も続くとは限りません。
例えば、1,440万円を返済期間25年、元利均等返済で借り入れる場合、金利が年2％なら毎月の返済額は約6万1,000円です。同じ条件で金利を年3％にすると、返済額は約6万8,000円となり、毎月約7,000円の差が生じます。
この例は借入当初の金利が異なる場合の比較です。返済途中で金利が上がった場合の返済額は、その時点の残高や残りの返済期間、契約条件によって変わります。
金利上昇による収支の悪化を防ぐためにも、現在より高い金利を想定した返済計画を立てておきましょう。
希望価格で物件を売却できるとは限らない
不動産投資では、物件を売却したいと思っても、希望する価格で買い手が見つかるとは限りません。
売却価格は立地や建物の状態だけではなく、周辺の不動産市場や購入希望者の資金状況などによっても左右されます。さらに、売却には仲介手数料などの費用がかかるため、査定額がそのまま手元に残るわけではありません。
ローン残高が売却代金を上回る場合は、自己資金を追加して完済する必要があるでしょう。
購入時から複数の売却価格を想定し、将来の収支を計算しておくことが重要です。
不動産投資で損しやすい人の特徴
不動産投資で損をしてしまう人には、購入前に十分な収支計画を立てていなかったり、リスクを正しく理解していなかったりする傾向があります。
特に、会社員として安定した収入がある場合、金融機関から融資を受けやすい可能性がありますが、借りられる金額が無理なく返済できる金額とは限りません。
ここでは、損失につながりやすい判断や資金計画の例を解説します。
投資目的や目標利益が決まっていない
不動産投資を始める際に、目的や目標とする利益が曖昧なままだと、適切な物件を選びにくくなります。
例えば、毎月5万円の副収入を得たい人と、老後までにローンを完済して家賃収入を確保したい人では、必要な自己資金や物件の条件が異なります。
短期間で利益を得たいにもかかわらず、購入後しばらくはローン返済による持ち出しが続く物件を選んでしまうと、期待していた結果との間に差が生じるでしょう。
購入前に、運用期間や目標利益を決め、実現できる見込みがあるか確認することが大切です。
物件の立地や賃貸需要を十分に調べていない
不動産投資では、購入価格や利回りだけで物件を選ぶと、入居者が集まらずに損失が発生する可能性があります。
価格が安く表面利回りの高い物件でも、周辺の賃貸需要が少なければ、想定した家賃収入を確保できるとは限りません。特に、駅から離れた物件や周辺に賃貸住宅が多い地域では、空室が長引く場合もあるでしょう。
一方、駅に近ければ必ず入居者が集まるわけでもありません。単身者向けの物件であれば、周辺に大学や勤務先となる施設があるかなど、入居者の生活に合った環境かどうかが重要です。
購入前には現地を訪れるだけではなく、周辺の家賃相場や人口動向も調べ、長期間にわたって入居者を確保できるか検討しましょう。
不動産会社の営業トークを鵜呑みにする
不動産会社の営業担当者からすすめられた物件を、十分に検討せず購入してしまう人も注意が必要です。
「家賃収入だけでローンを返済できる」「将来の年金代わりになる」と説明されても、その前提となる家賃や入居率が長期間維持される保証はありません。
提示された収支シミュレーションに空室期間や修繕費が含まれていなければ、購入後に想定以上の支出が発生する可能性があります。
提示された家賃を周辺相場と比べ、空室や設備交換の費用を加えても収支が成り立つか、自分でも計算してみましょう。
自己資金や予備資金を十分に確保していない
不動産投資で損失が大きくなる原因の一つが、購入時に自己資金を使い切ってしまうことです。
物件の購入には頭金や諸費用が必要ですが、購入後も入居者の退去や設備の故障など、予想していなかった支出が発生する可能性があります。
さらに、管理費などの固定費も加わるため、手元資金に余裕がなければ、生活費から不足分を補わなければならないこともあるでしょう。
頭金を増やすだけではなく、購入後も十分な現金を残しておくことが重要です。
家賃保証があれば安心だと思い込む
不動産投資では、家賃保証が付いていれば空室の心配がないと考える方もいるでしょう。
しかし、サブリース契約による家賃保証は、契約期間中ずっと同じ金額の収入を保証するものとは限りません。周辺の家賃相場や入居状況の変化によっては、支払われる賃料が見直される場合があります。
契約前には賃料の見直し条件や契約解除の取り決めを確認し、保証額が下がった場合でもローン返済を続けられるか計算しておきましょう。
不動産投資で本当に儲かるのか判断する方法
不動産投資で利益を得られるか判断するには、物件の利回りだけではなく、実際の収入と支出をもとにした収支計算が必要です。
表面利回りが高い物件で、購入直後は順調に家賃収入を得られていても、建物の老朽化や金利上昇などによって、将来の収益が変化することも考えられるでしょう。
したがって、収入が減少した場合や支出が増えた場合も想定しておく必要があります。
毎月のキャッシュフローを計算する
キャッシュフローとは、不動産投資によって実際に出入りするお金の流れのことです。
家賃収入があっても、ローン返済や管理費などの支出が収入を上回れば、手元資金を取り崩すことになります。例えば、家賃収入が8万円、固定資産税や臨時の修繕費を除く月々の運営支出が1万5,000円、ローン返済額が6万円なら、差額は5,000円です。
ここから別途、固定資産税などを支払うため、年間収支では赤字になる場合もあります。
実際の手残りはさらに少なくなる可能性にも注意が必要です。
空室や金利上昇が起きた場合の収支を比較する
不動産投資の収益性を判断する際は、現在の条件が将来も続くと考えず、収入が減った場合や支出が増えた場合も計算しておきましょう。
特に、空室の発生や金利上昇は、毎月のキャッシュフローを悪化させる原因になります。
さらに、ローンの適用金利が上昇して返済負担が増えれば、家賃収入がある月でも赤字になる可能性があるでしょう。
購入時には、空室が発生した場合や家賃を値下げした場合も比較することが大切です。
売却まで含めたトータルの収益を計算する
不動産投資で儲かったかどうかは、最終的に物件を売却したときの損益まで含めて判断する必要があります。
ローン返済によって借入残高が減少していれば、売却時にまとまった現金が残る場合もあるでしょう。ただし、売却時に残った現金のすべてが利益ではありません。当初投じた自己資金も差し引き、保有中の収支と合わせて判断する必要があります。
購入時には複数の売却価格を想定し、保有を続ける場合と売却する場合の収益を比較しておくことが重要です。
不動産投資で儲けるために押さえたいポイント
不動産投資で利益を得るためには、所有している間の収支管理も重要になります。
利回りの高さだけを重視して物件を購入すると、想定以上の修繕費が発生したり、入居者が集まらなかったりして、期待していた利益を確保できない可能性があります。
また、周辺の賃貸相場が変われば家賃設定を見直す必要があり、建物の老朽化によって維持費が増えることも考えられるでしょう。
購入前には複数の物件を比較し、購入後も実際の収支を定期的に確認することが大切です。
複数の物件を比較して適正価格で購入する
不動産投資で利益を得るためには、物件を適正な価格で購入することが重要です。
同じ家賃収入が見込める物件でも、購入価格が高ければ利回りが下がり、売却時に利益を確保しにくくなります。ただし、価格が安い物件には、建物の老朽化や賃貸需要の弱さが、価格の安さに反映されている場合もあります。
気になる物件が見つかってもすぐに購入を決めず、建物の状態や周辺の家賃相場も含めて似た条件の物件と比較することが大切です。
購入後も収支計画を定期的に見直す
不動産投資では、物件を購入したあとも定期的に収支計画を見直すことが重要です。
購入時のシミュレーションは、その時点の家賃や金利などを前提にしているため、実際の運用結果とは差が生じる可能性があります。入居者が退去した際に家賃を値下げしたり、建物の修繕費が増加したりすると、当初の計画より利益が少なくなることもあるでしょう。
したがって、家賃収入と支出を毎月記録し、少なくとも年に一度は年間の収支を確認することをおすすめします。特に、空室が続いている物件では、募集条件や家賃設定が周辺相場に合っているかを見直すことが大切です。
購入前から売却時期と出口戦略を考えておく
不動産投資で利益を得るためには、物件を購入する段階から、売却時期や出口戦略を考えておく必要があります。
出口戦略とは、物件をいつ、どのような方法で売却するかを決め、投資全体の利益を確保するための計画です。保有期間中に十分な家賃収入を得られていても、売却時に大きな損失が発生すれば、投資全体の利益が少なくなる可能性があります。
購入時には将来の売却価格やローン残高を想定し、どのタイミングで売却するか検討しておくことが大切です。売却時期は一度決めて終わりではありません。大規模修繕の予定や賃貸需要の変化を見ながら、保有を続ける場合の負担と売却後に残る資金を比較しましょう。
信頼できる不動産会社や管理会社を選ぶ
不動産投資は、購入後の管理を任せる会社選びも重要です。
入居者の募集に力を入れている管理会社であれば、空室が発生した際も、賃料設定や募集条件の見直しについて相談しやすいでしょう。逆に、入居者への対応が遅れたり、建物の管理が十分におこなわれなかったりすると、退去や空室の長期化につながる可能性があります。
また、管理委託費が安いという理由だけで選ぶと、必要な業務が委託範囲に含まれていない場合もあるため、費用とサービス内容を比較することが大切です。
不動産投資以外の資産運用と比較する
資産形成を目的としている場合は、ほかの資産運用方法とも比較しておくことが大切です。
不動産投資は、家賃収入によって継続的な収益を得られる可能性がありますが、物件の購入にはまとまった資金が必要です。また、株式や投資信託と比べて売却に時間がかかる場合があり、必要なときにすぐ現金化できるとは限りません。
一方、投資信託は少額から購入できる商品があり、運用対象を分散しやすい特徴があります。ただし、価格変動による元本割れのリスクには注意が必要です。
不動産投資とそれ以外の金融商品では、必要な資金や運用中の負担が異なるため、自分の資産状況や目的に合わせて比較するとよいでしょう。
まとめ
不動産投資は、家賃収入や物件の売却によって利益を得られる可能性がありますが、必ず儲かるわけではありません。
不動産投資で損失を抑えるには、表面利回りだけで判断せず、ローン返済を含めたキャッシュフローを計算することが大切です。また、空室による家賃収入の減少や金利上昇などによって、当初の収支計画が変わることもあります。
不動産投資を始める前には複数の物件を比較し、空室や金利上昇が起きた場合も無理なく運用できるか確認しましょう。さらに、将来の売却価格やローン残高も試算すれば、投資全体で利益を得られるか判断しやすくなります。
当社では、リスクを抑えた資産運用や投資を始める前の資金計画に関するアドバイスをおこないます。ぜひお気軽にご相談ください。
