資産運用で不動産投資と聞くと、お金持ちにしかできないという印象であったり、難しいという印象を持つ人もいるかと思います。
不動産投資は様々な点において優れた投資対象であり、お金の心配もローンを利用すれば解決することができるのです。
初期投資金額が他の金融商品と比較して高いことには間違いありませんが、他の投資よりも安定した利益を得ることができるので、老後の貴重な収入源になります。
今回の記事では安定した資産運用の手段である不動産投資について詳しく解説していきます。
資産運用で不動産を利用する方法は2種類ある
不動産投資と聞くと、物件を貸すことによって家賃収入を得るという印象があるかと思いますが、資産運用で不動産を利用する方法はそれだけではありません。
実際に不動産を購入してそれを資産運用で利用する方法は大きく分けて2種類あります。
- 物件を貸し出して家賃収入を得る
- 不動産を売買する
物件を貸し出して家賃収入を得る
一番有名な方法は購入した物件を賃貸して、家賃収入を得ることです。
設定した家賃を毎月支払ってもらうことで、継続した収入を毎月得ることが可能なので非常に安定した収入源となります。
所有している物件を管理してもらえるサブリース契約を結べば、管理の手間がかからないため不労所得を得ることができます。
安定した収入を毎月得たい人にこの方法はおすすめです。
不動産を売買する
2つめの方法は不動産を売買することで利益を得る方法です。
家賃収入で収入を得る方法は、住む人がいなければ家賃収入を得ることができません。
住人がいなくて利益がだせない際の対策はこの方法だけではありませんが、不動産を売買する場合は住む人がいなくても利益を出すことができます。
不動産の売買査定は査定した場所によっても金額が異なるので、安値で買って高値で売ることができれば大きな利益を得ることができます。
ただし、売買差益で利益を出す金融商品は株式、投資信託と他にもあるので、不動産の長所を生かした資産運用の方法とはいえません。
不動産投資で利益を出す方法について解説してきましたが、不動産でどのように利益を出すのか具体的なイメージを掴めたのではないかと思います。
ここからは不動産運用のメリットについて詳しく解説していきます。
不動産運用の3つのメリット
不動産運用のメリットは3つあります。
- 家賃収入で安定した利益を得られる
- 節税と相続の対策になる
- 死亡保障の代わりにもなる
家賃収入で安定した利益を得られる
物件を貸し出して家賃収入を得る方法であれば、安定した利益を毎月得られるのがメリットといえます。
また不動産投資は貯金にある程度余裕があり、老後の資産を形成していかなければならない20代～30代の人に特におすすめです。
もちろん、不動産自体を購入するほど資産に余裕がない人が多いでしょう。
不動産はローンを組んで購入することができます。
そのため、不動産を購入できるほどの資産の持ち合わせがなくても不動産投資は可能なのです。
不動産をローンを組んで購入した場合、最初は毎月の家賃収入はローンの返済に充てられることになるかと思います。
しかし、30年ローンを組んで50歳～60歳にローンを完済すれば、それ以降の家賃収入はそのまま手元に残るようになります。
ローンさえ支払ってしまえばあとは老後に継続した安定した収入を得ることができるため、ローンの返済のために不動産投資は早めに始めたほうがよいことが分かるかと思います。
だからこそ、ローンを組んで購入することができる20代～30代の人に不動産運用はおすすめなのです。
老後の生活のために安定した収入が欲しい人は、不動産運用は非常にメリットがある資産運用の方法であるといえます。
節税と相続の対策になる
不動産の運用には経費がかかります。経費は申告すれば所得税や住民税を節税することも可能です。
また、資産運用を目的として不動産を所有しているのであれば、減価償却費を申告することができます。
減価償却費とは、時間とともに劣化した建物に対して発生し、資産として減少する価値の費用になります。
長期間、不動産を賃貸して家賃収入を得る方法で利益を得る場合は、建物の劣化によって不動産自体の価値が下がることが基本的には避けられません。
そのため、減価償却費を確定申告することで、さらに節税をすることが可能になるのです。
また、不動産は相続の対策になります。
金融商品を相続する場合、株式や投資信託の場合は時価によって相続税が決まります。
不動産は基本的に時価の7割から8割程度の低めに見積もった価格を元に相続税が決まるので、相続税を節税することができます。
不動産は節税対策にもなる上に、相続の際も実際の価値よりも税金がかかりにくいので、優れた資産といえるでしょう。
死亡保障の代わりになる
不動産を購入する際、ローンを組むと団体信用生命保険に加入することになります。
団体信用生命保険に加入していると、もし、ローンを返す前に亡くなってしまった場合でも遺族がローンを支払う必要はありません。
不動産をローンで購入することは生命保険の代わりになるということです。
資産運用に不動産投資を選ぶことで非常に大きな恩恵を受けることができます。
一方、不動産投資にはデメリットも存在します。
デメリットについて理解していないと不動産を上手く運用することができない可能性があります。
しかし、不動産のデメリットの大半は対策をすることでリスクを回避または軽減することができます。
ここからは不動産運用のデメリットについて解説していきます。
不動産運用の3つのデメリット
最後に、不動産運用のデメリットは3つあります。
- 住む人がいないと家賃収入が得られない
- 実物資産なので災害や焼失のリスクがある
- 流動性が低い
住む人がいないと家賃収入が得られない
不動産運用で家賃収入を得るためには、物件に人が住んでいることが条件になります。
誰も住んでいない物件からは家賃収入を得ることはできません。
せっかく不動産を購入しても住んでくれる人がいなければ経費だけが掛かってしまう可能性もあります。
しかし、このデメリットはサブリース契約を結ぶことで回避することができます。
サブリース契約は賃貸物件を不動産会社に一括管理してもらえるので、管理の手間がかからないだけでなく毎月定額の家賃収入の保証を受けることができます。
不動産投資をする上で住人をどうやって見つければよいのか、空室になったときはどうすればいいのかと疑問に思っていた人もいると思います。
サブリース契約をすれば不動産会社が物件を管理してくれるので、物件が空室になるリスクをある程度避けることが可能です。
家賃収入が得られないデメリットを対策するためにサブリース契約を検討してみましょう。
実物資産なので災害や焼失のリスクがある
不動産には実物資産であるからこそ発生するリスクがあります。
災害や火事による焼失で、物件に大きなダメージが発生するリスクがあるということです。
万が一、災害や火事によって不動産を原状回復しなければならなくなったときは多額の修理費用がかかります。
しかし、このリスクも損害保険に別途加入することで回避することができます。
不動産を事故で失った人が多額の費用を使って原状回復をしたとき、最も後悔していることを聞くと「万全な補償を備えた損害保険に加入しておけばよかった」と答える人がほとんどです。
もちろん、補償の内容が良いものであれば良いものであるほど毎月の保険料は高くなります。
しかし、不動産を運用する以上このような万が一のリスクを考えると、多少高い保険料を払ってでも防ぐメリットがあるといえます。
災害や焼失のリスクは損害保険に加入して対策することをおすすめします。
流動性が低い
不動産は、株式などと比較すると流動性が低い資産です。
そのため、売買取引が成立するかどうか未確定であり時間が経てば経つほど資産の価値は目減りしていきます。
不動産を売買する方法で利益を得る場合は、流動性を考慮して取引をする必要があります。
一方、家賃収入を得るために不動産を購入する場合は、減価償却費を申告することもできるので一概にデメリットだけではありません。
このようにデメリットを理解しておかなければ不動産運用は多少リスクのある運用方法であるといえます。
しかし、不動産のデメリットは基本的に対策することが可能です。
特に不動産を利用して家賃収入を得る場合は、この対策を疎かにしないことが安定した利益を継続して得られるか、不動産運用に失敗してしまうかの分かれ目になります。
メリットだけではなくデメリットを理解した上で、不動産運用の方針を立てていくことが不動産運用で成功する近道になります。
まとめ
資産運用の方法として不動産投資を選ぶメリット・デメリットについて理解していただけたでしょうか？
不動産投資は、サブリース契約を結ぶのであれば不動産会社、その他には購入した不動産に住む住人など様々な人と関わって利益を得る資産運用の方法です。
そのため、1人で始めるよりも信頼できる資産運用のプロに相談して、購入する不動産や具体的な運用方法について固めていくほうがよいでしょう。
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